建築物省エネ法 ── 何が変わり、既存はどうなるか

建築物省エネ法の改正は2025年4月1日に施行されました。すでに、新築する建物は原則としてすべて省エネ基準に適合させる必要があります。

この改正は、建築基準法の4号特例の縮小と同時期に施行されたため、混同されがちです。別の法律による、別の改正です。

この記事では、何が変わったのか、既存建築物はどうなるのか、そして実務でどう使うかを扱います。

何が変わったか

規模・用途	改正前	改正後（2025年4月〜）
非住宅 2,000㎡以上	適合義務	原則すべて適合義務
非住宅 300〜2,000㎡	届出義務
住宅 300㎡以上	届出義務
住宅・非住宅 300㎡未満	説明義務など

確認申請での扱い

省エネ基準への適合は、建築確認の審査対象になりました。適合しなければ確認済証が交付されず、着工できません。

また、完了検査でも適合が確認されます。設計だけでなく、実際に基準どおり施工されたかが検査されます。

基準は二本立て

	外皮性能	一次エネルギー消費量
見るもの	断熱性能、日射の遮蔽	設備を含めた建物全体のエネルギー消費
指標	UA値（外皮平均熱貫流率）、ηAC値（冷房期の平均日射熱取得率）	BEI（設計一次エネルギー消費量 ÷ 基準一次エネルギー消費量）
意味	建物の「器」の性能	器と設備を合わせた実際の消費量

BEIが1.0以下であれば、省エネ基準に適合します。数値が小さいほど省エネ性能が高いことになります。

住宅では外皮性能とBEIの両方が基準となり、非住宅では主にBEIで評価されます。

BELS

建築物の省エネ性能を第三者機関が評価し、表示する制度です。

省エネ性能ラベル

2024年4月から、建築物の販売・賃貸の広告等に、省エネ性能を表示する制度が始まっています。

広告に省エネ性能ラベルを表示することが、事業者の努力義務とされました。エネルギー消費性能、断熱性能、目安光熱費などが表示されます。

新築の販売・賃貸に関わる場合、ラベルの取得と表示について確認してください。

既存建築物はどうなるか

増改築の場合

増改築を行う場合、増改築する部分について基準への適合が求められます。建物全体を基準に適合させる必要はありません。

ただし規模や内容によって扱いが異なるため、個別に確認してください。

実務での使い方

新築を扱うとき

• 省エネ基準への適合が前提であることを説明する
• BEIの値、外皮性能の等級を確認する
• BELSを取得しているか、省エネ性能ラベルの内容を確認する
• ZEH水準を満たすかどうか
• 住宅ローン控除や補助制度の対象になるか

中古住宅を扱うとき

建築時期	省エネ性能の見込み
2025年4月以降	省エネ基準に適合している
それ以前	適合しているとは限らない。個別に確認が必要

2025年3月以前の建物では、断熱等性能等級や一次エネルギー消費量等級が評価されていないことがほとんどです。

この場合、断熱の状態を推測で伝えないでください。「昭和の建物なので断熱はありません」といった断定は避け、確認できる資料の有無を調べます。

買主への説明

• 建築時期と、当時の基準の状況
• 断熱に関する資料が残っているか
• 断熱改修を行う場合の想定される内容（窓、床、天井、壁）
• 改修の補助制度が利用できる可能性

光熱費の削減額を試算して示すときは、前提条件を明示してください。地域、床面積、家族構成、機器の使い方で大きく変わります。「年間○万円削減できます」と断定すると、後で食い違います。

補助金は、必ず最新を確認する

説明するときの姿勢

省エネ性能は売りやすい要素ですが、誇張すると後で問題になります。

避けるべき言い方	適切な言い方
「光熱費が年間○万円下がります」	「同条件での試算では○万円程度の差が出ます。実際は使い方によって変わります」
「資産価値が上がります」	「省エネ性能は評価される要素の一つになってきています」
「補助金が使えます」	「該当しうる制度があります。要件と申請期限を確認しましょう」
「既存不適格です」	「建築当時は現在の省エネ基準がありませんでした」

まとめ

• 2025年4月から、原則すべての新築建築物に省エネ基準への適合が義務づけられた。
• 届出義務・説明義務は廃止された。「300㎡以上が適合義務」は改正前の区分。
• 基準は外皮性能とBEIの二本立て。BEIが1.0以下で適合。
• BELSの星は基準への適否ではなくBEIの水準を示す。2024年4月に評価方法が改定された。
• 既存建築物には遡及適用されない。「既存不適格」と説明しない。