生産緑地法 ── 市街化区域の中の農地
- 市街化区域内の農地は原則として宅地並み課税。生産緑地はその例外
- 指定を受けると税負担が下がる代わりに、30年間の営農義務がかかる
- 平成4年指定分が令和4年に期限を迎えた。これが2022年問題
- 都市農地の位置づけは「宅地化すべきもの」から「あるべきもの」へ転換した
市街化区域は、おおむね10年以内に市街化を図る区域です。そこに農地があるという状態は、制度上は過渡的なものと考えられていました。
しかし現実には、市街化区域内に農地が残り続けています。そして近年は、それを積極的に位置づける方向に制度が変わってきました。
この記事では、生産緑地の仕組みと、都市農地をめぐる考え方の転換を整理します。
市街化区域の中の農地
市街化区域内の農地は、宅地並みの評価で課税されるのが原則です。
市街化を進める区域である以上、農地のまま保有し続けることを税制上優遇しない、という考え方によります。
| 固定資産税 | |
|---|---|
| 市街化調整区域の農地 | 農地としての評価 |
| 市街化区域内の農地 | 宅地並みの評価（一般農地に比べて高い） |
| 生産緑地 | 農地としての評価 |
宅地並み課税の負担は、農業を続けることを困難にします。
一方で、都市の中の農地には、防災空間や環境保全といった役割もあります。この二つをどう調整するかが、生産緑地制度の出発点です。
制度の経緯
| 時期 | できごと |
|---|---|
| 昭和49年 | 生産緑地法の制定 |
| 平成3年 | 改正。現在の枠組みへ |
| 平成4年 | 改正法に基づく指定が本格化 |
| 平成27年 | 都市農業振興基本法。位置づけの転換 |
| 平成29年 | 特定生産緑地制度の創設ほか |
| 平成30年 | 田園住居地域の創設 |
指定の要件と効果
主な要件
- 市街化区域内の農地であること
- 一定の面積以上であること 条例で引き下げられている場合がある
- 農業の継続が可能な条件を備えていること
- 所有者等の同意があること
面積の要件は、平成29年の改正により条例で引き下げることが可能になりました。その市町村の条例を確認してください。
効果
| 内容 | |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 農地としての評価。負担が大きく下がる |
| 相続税 | 納税猶予の制度がある（要件と手続きは税理士に確認） |
| 建築等の行為 | 原則として制限される |
| 営農 | 継続する義務がある |
税の軽減を受ける代わりに、農地として使い続ける義務を負う。これが基本の構造です。
制限される行為には、建築物その他の工作物の新築・改築・増築、宅地の造成、土石の採取などがあります。
建てられるもの
まったく建築できないわけではありません。農業を営むために必要な施設については、許可を受けて設置できます。
平成29年の改正により、直売所や農家レストランなど、設置できる施設の範囲が広がりました。
ただし、要件が細かく定められています。市町村の担当課で確認してください。
30年の期限
生産緑地の指定を受けると、告示の日から30年間は、原則として営農を継続する必要があります。
30年を経過すると、所有者は市町村に対して買取りを申し出ることができます。
| その後の流れ | 内容 |
|---|---|
| 市町村が買い取る | 時価で買い取る |
| 農林漁業希望者にあっせん | 買い取らない場合、あっせんを行う |
| 成立しない場合 | 行為の制限が解除される |
実際には、市町村の財政上、買取りに至る例は限られます。
したがって、多くの場合制限が解除され、宅地として利用できるようになります。同時に、税負担は宅地並みに戻ります。
30年を待たずに申し出られる場合
- 主たる従事者が死亡したとき
- 主たる従事者が農業に従事することを不可能にさせる故障を有するに至ったとき
これらの場合は、30年の経過を待たずに買取りの申出ができます。
2022年問題
平成3年の改正を受け、平成4年（1992年）に多くの農地が生産緑地に指定されました。
その30年後が令和4年（2022年）です。
このとき懸念されたのが、次の連鎖でした。
- 多数の生産緑地で、一斉に買取りの申出が可能になる
- 市町村は買い取れず、行為の制限が解除される
- 宅地が大量に供給され、地価が下落する
- 農地が失われ、都市の緑と防災空間が減る
これが「2022年問題」と呼ばれたものです。
特定生産緑地制度
この事態に備えて、平成29年の改正で特定生産緑地の制度が設けられました。
| 内容 | |
|---|---|
| 仕組み | 30年の経過が近づいた生産緑地を、特定生産緑地として指定する |
| 効果 | 買取りの申出ができる時期が10年延長される |
| 更新 | 以後、10年ごとに繰り返し指定できる |
| 同意 | 所有者等の同意が必要 |
特定生産緑地の指定は、30年を経過する前に行う必要があります。
経過した後では指定できません。その場合、いつでも買取りの申出ができる状態になります。
指定しなかった生産緑地は、段階的に固定資産税の負担が上がっていきます。また、相続税の納税猶予について、次世代の適用に影響が生じます。
実務では、指定を受けているかどうかが重要な確認事項です。
実際はどうだったか
結果として、多くの生産緑地が特定生産緑地に指定され、懸念されたような大量の宅地供給は起こりませんでした。
ただし、地域によって指定の状況は異なります。10年ごとの更新のたびに、同じ判断が繰り返されることになります。
位置づけの転換
平成27年（2015年）、都市農業振興基本法が制定されました。
これにより、都市農地の位置づけが大きく変わります。
| 従来 | 転換後 |
|---|---|
| 市街化区域内の農地は宅地化すべきもの | 都市にあるべきもの |
| 過渡的な状態 | 積極的に位置づける |
都市農地が果たす役割として、次のようなものが挙げられています。
- 新鮮な農産物の供給
- 防災空間 災害時の避難場所、延焼の防止
- 良好な景観の形成
- 環境の保全、雨水の浸透
- 農業体験・学習の場
この転換が、平成29年の生産緑地法改正や、平成30年の田園住居地域の創設につながっています。
田園住居地域
平成30年（2018年）に新設された13番目の用途地域です。
| 内容 | |
|---|---|
| ねらい | 農地と低層住宅が共存する環境を守る |
| 建築物の制限 | 低層住居専用地域に準じる。農業関連施設を許容 |
| 農地の扱い | 土地の形質変更等に市町村長の許可が必要 |
農地転用の規制を緩和するものではありません。むしろ、農地としての利用を守る方向の制度です。
実務での確認
調査の段階で
| 確認するもの | 影響 |
|---|---|
| 生産緑地の指定 | 建築等が原則制限される |
| 告示の日 | 30年の起算点。あと何年か |
| 特定生産緑地の指定 | されていれば、期限が延長されている |
| 主たる従事者 | 死亡等により買取りの申出が可能になる場合がある |
| 相続税の納税猶予 | 適用を受けている場合、解除に影響がある |
| 面積要件の条例 | 市町村により異なる |
都市計画図で生産緑地地区の指定を確認できます。詳細は市町村の都市計画課または農政課へ。
取引を検討する場合
生産緑地の指定がある土地は、行為の制限が解除されなければ、宅地として利用できません。
解除には、原則として買取りの申出とその後の手続きが必要です。所有者以外が進めることはできません。
また、相続税の納税猶予を受けている場合、解除は猶予の打切りにつながる可能性があります。猶予されていた税額と利子税の納付が生じることがあります。
税務の判断は、必ず税理士にご確認ください。金額が大きくなる場合があります。
- 都市計画図で生産緑地地区の指定を確認した
- 告示の日を確認した30年の起算点
- 特定生産緑地の指定を受けているか確認した
- 指定の期限がいつかを確認した
- 面積要件について、その市町村の条例を確認した
- 建築できる施設の範囲を確認した
- 相続税の納税猶予の適用の有無を確認した
- 解除に伴う税負担を税理士に確認した
- 解除後の固定資産税の水準を確認した
- 田園住居地域の指定がないか確認した
- （市街化区域内の農地一般）農地法の手続きが別に要ることを確認した
まとめ
- 市街化区域内の農地は原則として宅地並み課税。生産緑地はその例外。
- 税の軽減と、30年間の営農義務が対になっている。
- 平成4年指定分が令和4年に期限を迎えた。特定生産緑地により多くが延長された。
- 指定は期限前に行う必要がある。経過後はできない。
- 都市農地の位置づけは「宅地化すべきもの」から「あるべきもの」へ転換した。
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