都市緑地法 ── 保全・創出・活用の三つの手段
- 緑地の制度は保全・創出・活用の三つに分かれる。手段が違う
- 最も強いのは特別緑地保全地区。行為が原則許可制になる
- 令和6年の改正で、民間による緑地確保を後押しする仕組みが加わった
- 緑地は防災・暑熱・生物多様性・脱炭素を同時に担うものとして位置づけられている
都市の緑地は、長く「余った土地」として扱われてきました。開発が優先され、緑地は残ったところに配置される。
いま、その位置づけが変わりつつあります。防災、暑さ対策、生物多様性、脱炭素。緑地が複数の機能を同時に担うものとして捉え直されています。
この記事では、都市緑地法の仕組みと、近年の改正の方向を整理します。
開発されるのを防ぎ、現状を
凍結的に維持し、継承する緑地保全地域／特別緑地保全地区
新たな緑の空間をつくる緑化地域／緑地協定
三つの手段
| 目的 | 主な手段 | |
|---|---|---|
| 保全 | いまある緑を守る | 緑地保全地域、特別緑地保全地区 |
| 創出 | 新たに緑を増やす | 緑化地域、緑地協定 |
| 活用 | 緑地を使えるようにする | 市民緑地、緑の基本計画 |
同じ「緑」でも、守るのか、増やすのか、使えるようにするのかで、用いる制度が違います。
実務では、まずどの目的の話をしているかを整理してください。
緑の基本計画
市町村が定める、緑地の保全と緑化の推進に関する基本計画です。
| 定める内容 | 備考 |
|---|---|
| 緑地の保全・緑化の目標 | 面積、配置の方針 |
| 施策の方針 | 公園整備、保全地区の指定、緑化の推進 |
| 緑地保全地域等の方針 | どこを、どういう手段で守るか |
個別の規制の前提となる計画です。その市町村が緑地をどう扱おうとしているかは、まずここで確認できます。
比較的広い区域
風致景観の優れた区域
あらかじめ届け出る
知事等の許可が要る
着手が制限される。
行政が審査し、無秩序な開発を抑制する
税制上の優遇や、
土地の買入れの申出ができる
保全のための制度
緑地保全地域
比較的広い範囲を対象に、緩やかに規制する制度です。
一定の行為（建築、土地の形質変更、木竹の伐採など）について、あらかじめ届け出ることが必要になります。
特別緑地保全地区
特別緑地保全地区では、一定の行為が原則として許可制になります。
| 許可が必要な行為 | 例 |
|---|---|
| 建築物その他の工作物の新築等 | 建物、擁壁、駐車場の設置 |
| 宅地の造成、土地の開墾 | 土地の形質の変更 |
| 木竹の伐採 | 庭木の手入れの範囲を超えるもの |
| 水面の埋立て等 |
事実上、開発が困難になります。
その代わり、所有者が土地の利用に著しい支障をきたす場合、地方公共団体に買入れを申し出ることができる仕組みがあります。また、相続税評価における措置などが設けられています。
取引の際は、指定の有無を必ず確認してください。指定されている土地は、宅地としての利用がほぼできません。
その他の保全の仕組み
- 風致地区 都市計画法に基づく。建蔽率、高さ、樹木の伐採に制限
- 保安林 森林法に基づく
- 近郊緑地保全区域 首都圏・近畿圏の特別措置法に基づく
根拠法が異なるため、それぞれ別に確認する必要があります。
創出のための制度
緑化地域
都市計画で定める地域地区の一つで、一定規模以上の敷地における建築行為に、緑化率の最低限度を義務づけるものです。
| 内容 | |
|---|---|
| 対象 | 用途地域が定められた区域のうち、緑が不足している区域 |
| 義務 | 敷地面積に対する緑化施設の面積の割合 |
| 確認 | 建築確認の対象になる |
建蔽率や容積率と同じように、設計の前提として扱う必要があります。
緑地協定
土地所有者等の全員の合意により、緑化に関する協定を締結できます。
認可の公告後に土地を取得した者にも効力が及びます。景観協定と同じく、承継効があります。
取引の際は、協定の有無と内容を確認してください。
活用のための制度
市民緑地
土地の所有者と地方公共団体等が契約を結び、その土地を住民が利用できる緑地として公開する仕組みです。
所有権を手放さずに、緑地として活用できます。固定資産税等に関する措置が設けられる場合があります。
都市公園との違い
| 都市公園 | 市民緑地 | |
|---|---|---|
| 根拠法 | 都市公園法 | 都市緑地法 |
| 土地 | 原則として公有地 | 民有地のまま |
| 設置 | 行政が整備する | 契約または認定による |
民有地の緑を、公有化せずに活かす。これが市民緑地の考え方です。
近年の改正の方向
令和6年（2024年）に都市緑地法等が改正されました。緑地を、複数の課題に同時に効く社会資本として位置づける方向です。
改正の柱の一つが、民間事業者が確保する緑地を評価する仕組みです。
優良な緑地の確保に関する計画を国が認定する制度が設けられました。
| ねらい | 内容 |
|---|---|
| 投資の呼び込み | 緑地への取り組みが、企業の評価につながるようにする |
| 質の担保 | 認定という形で、一定の水準を示す |
| 継続性 | 整備だけでなく、維持管理も含めて評価する |
行政が緑地を整備するだけでは、量が確保できない。そこで民間の取り組みを促す方向に舵が切られています。
制度の詳細と運用は、国土交通省が公表する資料で確認してください。施行から間もないため、運用が固まっていない部分があります。
緑地が担うとされる機能
| 機能 | 内容 |
|---|---|
| 防災 | 雨水の貯留・浸透、避難場所、延焼の防止 |
| 暑熱対策 | 気温の上昇を和らげる |
| 生物多様性 | 生きものの生息・生育の場 |
| 脱炭素 | 二酸化炭素の吸収、建物の負荷の軽減 |
| 健康・福祉 | 運動、休息、交流の場 |
| 景観 | 街並みの構成要素 |
緑地を、コンクリートの構造物と並ぶ社会資本として扱う考え方です。
たとえば雨水対策では、下水道管を太くする方法と、緑地に浸透させる方法があります。後者は、同時に暑熱対策や生物多様性にも効きます。
一つの投資で複数の効果を得ようとする発想です。
ただし、効果の定量化が難しいという課題があります。「何ミリの雨に対応できるか」を管路と同じ精度で示すことは容易ではありません。
行政に提案する際は、どの機能を、どの水準で担保するのかを具体的に示す必要があります。
特別緑地保全地区
緑地協定
貴重な屋敷林や社寺林
住宅地や商業地
（届出、または許可）
住民どうしの自主的なルール
景観が失われるのを防ぐ
緑の総量を底上げする
他の制度との関係
| 制度 | 関係 |
|---|---|
| 立地適正化計画 | 誘導区域内での緑地の確保。跡地の管理 |
| 都市公園法 | 公園としての整備・管理 |
| 生産緑地法 | 市街化区域内の農地を緑地として位置づける |
| 景観法 | 緑は景観の構成要素 |
| 地域生物多様性増進法 | 民間の取り組みを認定する仕組み |
緑地に関わる制度は複数にまたがります。一つの土地に、複数の制度が重なることがあります。
実務での確認
調査の段階で
| 確認するもの | 影響 |
|---|---|
| 特別緑地保全地区 | 行為が原則許可制。開発は困難 |
| 緑地保全地域 | 届出が必要 |
| 緑化地域 | 緑化率の最低限度。設計の前提になる |
| 緑地協定 | 承継効がある |
| 風致地区 | 建蔽率、高さ、樹木伐採の制限 |
| 保安林 | 森林法に基づく制限 |
窓口は市町村の公園緑地担当課、都市計画課などです。保安林は都道府県の林務担当課になります。
計画に織り込む
緑化率の義務がある場合、敷地の使い方が制約されます。
- 駐車台数を確保できるか
- 建築面積との両立
- 維持管理の費用と体制
植えるだけでなく、維持し続けられるかまで検討してください。管理されない緑地は、かえって問題になります。
- 緑の基本計画を確認したその市町村の方針
- 特別緑地保全地区の指定を確認した指定されていれば開発は困難
- 緑地保全地域の指定を確認した
- 緑化地域の指定を確認した緑化率の最低限度
- 緑地協定の有無を確認した承継効がある
- 風致地区・保安林の指定を確認した
- 生産緑地の指定を確認した
- 複数の制度が重なっていないか確認した
- 緑化の義務を設計の前提に織り込んだ
- 維持管理の費用と体制を検討した
- （民間の緑地確保）認定制度の要件と運用を確認した
まとめ
- 緑地の制度は保全・創出・活用の三つ。目的によって手段が違う。
- 特別緑地保全地区は最も強い規制。行為が原則許可制になり、開発は困難。
- 緑地協定には承継効がある。取引前に確認する。
- 令和6年の改正で、民間による緑地確保を評価する仕組みが加わった。
- 緑地は防災・暑熱・生物多様性・脱炭素を同時に担うものとして位置づけられている。
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