表示登記 ── 現況と登記を一致させる義務

建物が建った。あるいは、取り壊した。土地の使い方が変わった。

そのとき、一月以内に登記を申請する義務があります。

権利の登記 ── 所有権の移転や抵当権の設定 ── は、申請するかどうかが原則として当事者に委ねられてきました。しかし表題部の登記は、はじめから義務です。この違いは、あまり知られていません。

この記事では、表示に関する登記の義務と期限、怠ったときの扱い、そして誰に頼むのかを整理します。

表題部と権利部は、性格が違う

登記記録は二つの部分でできています。

	表題部（表示に関する登記）	権利部（権利に関する登記）
記録すること	土地の所在・地番・地目・地積／建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積	所有権、抵当権などの権利関係
問われること	現況と一致しているか	権利の変動が公示されているか
申請	義務（原則一月以内）	原則は任意（相続登記・住所等変更登記は義務化）
登記官の職権	職権ですることができる（不動産登記法28条）	職権の一般規定はない
代理する資格者	土地家屋調査士	司法書士

一月以内 ── 何が、いつから

期限はいずれも一月以内です。相続登記の3年、住所等変更登記の2年と比べると、かなり短い。

起算日が「変更があった日」なのか「所有権を取得した日」なのかは、条によって違います。建物の新築は、竣工の日ではなく所有権を取得した日からです。

怠るとどうなるか

登記を実態に合わせる、という流れ

ここ数年の改正は、一つの方向を向いています。登記の記録を、現実に追いつかせること。

相続登記は施行前に発生していた相続も対象です。この場合は令和9年3月31日まで（不動産を相続で取得したことを知った日が令和6年4月以降であれば、その日から3年以内）とされています。

住所等変更登記も同じ建てつけで、施行前の住所変更も対象です。令和10年3月31日までに申請が必要とされています。

未登記建物という積み残し

表題登記がされていない建物が、各地に残っています。増築した部分だけが未登記、というものも含めれば、さらに増えます。

未登記のままだと、次のことが起きます。

• 所有権保存登記ができない　表題部がなければ、権利部を作れない
• したがって抵当権も設定できない　融資の担保にならない
• 売買のとき、買主が自分名義の登記を得られない
• 相続のとき、何が遺産に含まれるのかを書類で示せない
• 固定資産課税台帳には載っているのに登記記録がない、という食い違いが残る

未登記は、判断を次の世代へ先送りする形になります。相続人が増えるほど、確認と合意に時間がかかります。

誰に頼むか

	土地家屋調査士	司法書士
扱う登記	表示に関する登記	権利に関する登記
業務の内容	調査・測量、申請手続の代理、筆界特定の代理	登記手続の代理、書類の作成
根拠	土地家屋調査士法3条1項	司法書士法3条1項

新築の建物であれば、表題登記（調査士）のあとに所有権保存登記（司法書士）という順で進みます。この順序は入れ替わりません。表題部がなければ権利部を作れないためです。

境界が現地で分からない土地には、筆界特定という手続きがあります。これも調査士の代理の範囲です。

場面ごとに、何をするか

建物を新築した

• 所有権を取得した日から一月以内に建物表題登記
• 続けて所有権保存登記（融資を受けるなら抵当権設定と同時に）
• 建築確認済証、検査済証、工事完了引渡証明書などが資料になる

建物を取り壊した

• 滅失の日から一月以内に建物滅失登記
• 解体業者から取壊し証明書を受け取っておく
• 登記が残ったままだと、課税や次の建築計画で食い違いが出る

土地の使い方を変えた

• 農地を転用して宅地にした、山林を資材置場にした ── 変更の日から一月以内に地目変更登記
• 農地であれば、地目変更の前に農地法の手続きが要ります
• 都市計画法の区域によっては、用途の変更そのものに許可が必要な場合がある

相続で不動産を引き継いだ

• まず登記記録を取り、表題部と現況が合っているかを確認する
• 未登記の建物、地目の食い違い、増築部分の未登記がないか
• そのうえで相続登記（取得を知った日から3年以内）

まとめ

• 表題部は現況を記録する欄で、登記の申請ははじめから義務。期限は一月以内。
• 怠れば10万円以下の過料の対象。相続登記の義務違反と同額。
• 令和6年4月に相続登記、令和8年4月に住所等変更登記が義務化された。登記を実態に合わせる方向で制度が動いている。
• 表題部がなければ権利部は作れない。未登記の建物は、売買にも融資にも届かない。
• 表示は土地家屋調査士、権利は司法書士。窓口と順序を先に押さえる。