転売を禁じる特約 ── どこまで拘束できるか
- 所有権を得た者は、原則として自由に処分できる
- 転売を禁じる特約は、当事者の間では効くことがある
- しかし第三者への売却そのものを止める力はない
- 実効性を持たせるには、別の手当てが要る
「この土地は転売しないでください」──契約書にそう書けば、守らせられるのか。
答えは、効く場面と効かない場面があるです。そして、その区別が実務で問題になります。
この記事では、どこまで拘束できるかを整理します。
出発点 ── 所有権は自由
所有権を取得した者は、その物を使い、収益を上げ、処分することができます。
処分には、売却・贈与・担保設定が含まれます。
この自由を制限するには、相応の根拠が要ります。
| 制限できる根拠 | 例 |
|---|---|
| 法令 | 農地法の許可、国土利用計画法の届出 |
| 物権的な制限 | 抵当権、地役権など |
| 当事者の合意 | 特約。ただし効力に限りがある |
三つ目が、この記事の主題です。
特約は、誰を縛るか
「転売しない」という約束は、契約した相手方に対する債務です。
| 効くか | |
|---|---|
| 売主と買主の間 | 効く。約束違反として責任を問える |
| 買主が売った第三者 | 及ばない |
| 売却そのもの | 止められない。移転登記は通る |
ここが最も誤解されるところです。
特約に違反して売却されても、その売買契約が無効になるわけではありません。
第三者は有効に所有権を取得します。売主が問えるのは、約束を破った買主に対する責任だけです。
問える責任
- 損害賠償 実際に生じた損害を証明する必要がある
- 違約金 あらかじめ額を定めておけば、証明の負担が減る
- 契約の解除 既に移転が済んでいれば、実際上は難しい
違約金の定めがなければ、実際には請求が難しくなります。
「転売されて損害が出た」と言っても、その額をどう算定するかが問題になります。
効力が否定されうる場合
特約そのものが無効とされる可能性があります。
| 問題となる点 | 内容 |
|---|---|
| 期間の定めがない | 永久に拘束することは認められにくい |
| 合理的な理由がない | 何のための制限かが説明できない |
| 制限が過大 | 目的に照らして必要な範囲を超える |
| 相手が消費者 | 一方的に不利な条項として無効となりうる |
| 違約金が過大 | 平均的な損害を超える部分 |
「とりあえず書いておく」では、いざというとき使えません。
特約を置くなら、期間・範囲・理由を明確にしてください。
実効性を持たせる方法
本当に転売を防ぎたいなら、債権的な約束以外の手当てが要ります。
| 方法 | 仕組み |
|---|---|
| 買戻しの特約 | 登記できる。第三者にも対抗しうる |
| 再売買の予約 | 仮登記により順位を保全できる |
| 所有権移転の時期を遅らせる | 代金完済まで移転しない |
| 解除条件を付ける | 一定の事由で契約が失効する |
| 抵当権を残す | 実質的に売りにくくなる |
| 違約金を高く定める | 経済的な抑止 |
登記できるかどうかが、決定的な違いです。
登記があれば、第三者はその存在を知ったうえで取引することになります。
ただし、いずれの方法にも要件と期間の制限があります。使えるかどうかは事案によります。
買戻しの特約
売主が、一定期間内に代金等を返して買い戻せるという定めです。
- 売買契約と同時にしなければならない
- 期間に上限がある
- 売買契約と同時に登記すれば、第三者に対抗できる
- 返す額にも定めがある
要件が細かく、後から付けることはできません。
使うなら、契約の設計段階から組み込む必要があります。
どういう場面で使われるか
| 場面 | 目的 |
|---|---|
| 自治体の分譲地 | 投機目的の取得を防ぎ、定住を促す |
| 親族間の売買 | 家を外に出したくない |
| 補助金を受けた土地 | 目的外の使用を制限する |
| 分譲事業者 | 街並みの維持、転売益の抑制 |
| 事業用地の譲渡 | 用途の維持 |
定住促進の分譲地などでは、単なる特約ではなく、条例や要綱に基づく制度が組まれていることがあります。
- 一定期間の居住を条件に、価格を下げる
- 期間内に転売した場合、補助金の返還を求める
- 買戻しの特約を登記する
- 用途を制限する地区計画や建築協定を併用する
買う側は、これらの条件を必ず確認してください。
安く買えた理由が、後の制約と結びついています。
調査で確認すること
| 確認するもの | |
|---|---|
| 一 | 登記記録に買戻特約・仮登記がないか |
| 二 | 過去の売買契約書に、転売制限がないか |
| 三 | 補助金・助成を受けた土地か |
| 四 | 自治体の分譲地か。要綱の有無 |
| 五 | 建築協定・地区計画による用途の制限 |
| 六 | 管理規約による制限（区分所有の場合） |
債権的な特約は、登記されません。
登記記録を見ても分からないため、前の契約書を確認する必要があります。
- 売主に、取得時の契約書の提示を求める
- 補助金の交付決定通知が残っていないか
- 自治体からの譲渡なら、その時の条件を照会する
- 売主本人が忘れていることがある
「知らなかった」では済まず、後に返還を求められた例があります。
説明の仕方
| 避けるべき言い方 | 適切な言い方 |
|---|---|
| 「特約があるので転売できません」 | 「特約があります。違反した場合の責任はこうです」 |
| 「登記にないので制限はありません」 | 「登記上は確認できません。取得時の契約書も確認しましょう」 |
| 「守らなくても大丈夫です」 | 「損害賠償や違約金を請求される可能性があります」 |
| 「無効だから気にしなくていい」 | 「有効かどうかは事案によります。弁護士にご確認ください」 |
特約の有効性を、業者が断定しないでください。
効くか効かないかは、期間・理由・当事者の属性によって変わります。判断は弁護士の領域です。
- 登記記録に買戻特約・仮登記がないか確認した
- 取得時の売買契約書を確認した
- 補助金・助成の有無を確認した
- 自治体からの譲渡なら、条件を照会した
- 建築協定・地区計画の制限を確認した
- （区分所有）管理規約の制限を確認した
- （特約を置く側）期間を定めた
- （特約を置く側）制限の理由を明記した
- （特約を置く側）違約金の額を定めた
- （実効性が要る）登記できる方法を検討した
- 特約の有効性を業者が断定していない
まとめ
- 所有権を得た者は、原則として自由に処分できる。
- 転売禁止の特約は当事者間では効くが、第三者には及ばない。
- 違反しても売買は有効。問えるのは相手方への責任だけ。
- 期間や理由がない特約は、当事者間でも無効とされうる。
- 実効性が要るなら、登記できる方法を契約の設計段階から組み込む。
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