不動産売買契約の基本 ── 締結までの手順

売買契約書は定型の書式が使われることが多く、条文の数も多い。慣れないうちは、どこを重点的に見ればよいのかが分かりません。

実際に揉めるのは、決まった箇所です。手付解除、融資特約、契約不適合責任、危険負担。この四つに集中しています。そして揉めたときに効いてくるのは、本文よりも特約条項です。

この記事では、契約書のどこにリスクが埋まっているのか、何を確認するのかを扱います。重要事項説明については、次の記事で扱います。

契約書の骨格

売買契約書は、次の順で構成されているのが一般的です。

項目	確認すること
当事者	氏名・住所が登記事項証明書と一致するか。共有なら全員が当事者になっているか
物件の表示	登記事項証明書のとおりか。附属建物、私道持分、共有部分の記載漏れがないか
売買代金と面積	公簿売買か実測売買か。実測なら精算の単価と時期
手付金	金額と、手付解除の期限
融資特約	金融機関名、金額、承認期限、解除の効果
引渡しと所有権移転	時期と条件。残代金の支払いと同時か
負担の消除	抵当権・賃借権など。いつまでに、誰が
危険負担	引渡し前に滅失・損傷した場合の扱い
契約不適合責任	期間、範囲、免責の有無
公租公課の清算	起算日と負担の分け方
反社会的勢力の排除	表明保証と、違反時の解除・違約金
特約条項	ここが最重要。本文の内容を上書きする

手付解除 ── 「履行の着手」が争点になる

手付が交付された場合、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を返還することで、契約を解除できます。民法第557条第1項です。

ただし期限があります。相手方が履行に着手した後は、解除できません。

「履行の着手」とは何か

ここが実務上の争点になります。条文には具体的な定義がなく、個別の事情で判断されます。判例では「客観的に外部から認識しうるような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」とされています。

実務では、次のような行為が問題になります。

• 買主が中間金・内金を支払った
• 売主が測量に着手した、建物の解体を始めた
• 売主が抵当権抹消の手続きを開始した
• 買主が住宅ローンの本申込みをした

融資特約 ── 曖昧だと機能しない

買主が住宅ローンを利用する場合、審査が通らなければ購入できません。融資特約は、承認が得られなかった場合に、買主が違約金なしで契約を解除できるという取り決めです。

確認する五点

項目	曖昧だとどうなるか
金融機関名	特定していないと、どこに申し込むべきかで争いになる
融資金額	減額承認された場合に、特約が使えるかどうかが決まる
承認取得の期限	期限を過ぎると特約が使えなくなる。余裕を持った設定が必要
解除の方法	自動解除か、意思表示が必要か
手付金の返還	解除の場合、無利息で返還されるか

減額承認への備えが抜けやすいところです。申込額に満たない金額で承認された場合、特約が使えるのかどうか。「融資金額○○円以上の承認が得られない場合」と書いておけば、この場面に対応できます。

また、買主が自分の都合で申込みをしなかった場合には、特約は使えません。誠実に手続きを進める義務があります。

契約不適合責任

引き渡された目的物が、種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合、買主は売主に責任を追及できます。

買主が請求できること

請求	内容
追完請求	修補、代替物の引渡し、不足分の引渡し
代金減額請求	追完が行われない場合などに、不適合の程度に応じて減額
損害賠償	売主に帰責事由がある場合
解除	契約の目的を達成できない場合など

期間と特約

種類・品質の不適合については、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります。この通知を怠ると、責任を追及できなくなります。

ただし、この期間は特約で変更できます。実務では次のように扱われます。

売主	扱い
個人	「契約不適合責任を負わない」とする特約も可能。中古住宅では免責または3か月程度に限定することが多い
宅建業者	宅地建物取引業法により、引渡しから2年以上とする特約のほかは、買主に不利な特約は無効
新築住宅	住宅の品質確保の促進等に関する法律により、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、引渡しから10年間の担保責任

危険負担

契約後、引渡し前に、当事者双方の責めに帰することができない事由で建物が滅失・損傷した場合の扱いです。地震、落雷、火災など。

2020年の改正により、この場面では買主は代金の支払いを拒むことができます。民法第536条第1項です。加えて、契約の目的を達成できない場合は解除もできます。

実務では、これを前提に次のような特約が置かれます。

• 滅失・損傷の場合、売主の負担で修復して引き渡す
• 修復が著しく困難な場合、または過大な費用を要する場合は、売主から解除できる
• 解除の場合、受領済みの金銭は無利息で返還する

「修復が困難な場合」の基準が曖昧だと、争いになります。金額や期間で線を引いてあるかを確認してください。

公租公課の清算

固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に課税されます。年の途中で売買した場合、日割りで負担を分けるのが慣行です。

起算日を確認する

清算の起算日には、地域によって二つの慣行があります。

起算日	地域	売主の負担
1月1日	関東などで多い	1月1日から引渡し前日まで
4月1日	関西などで多い	4月1日から引渡し前日まで

起算日が違うと、負担額が変わります。契約書に明記されているかを確認してください。慣行に頼らず、書面で決めておく項目です。

あわせて、管理費・修繕積立金（区分所有）、賃料・敷金（収益物件）、水道光熱費についても清算の対象になります。

反社会的勢力の排除

当事者が反社会的勢力でないことを相互に表明し、違反があった場合に無催告で解除できる、という条項です。

確認するのは、違約金の定めがあるかです。実務では売買代金の20パーセント程度とされることがあります。あわせて、解除された側は損害賠償を請求できない旨が定められているのが通常です。

まとめ

• 「瑕疵担保責任」は2020年4月に「契約不適合責任」へ変わった。書式が旧用語のままなら古い。
• 揉めるのは手付解除・融資特約・契約不適合・危険負担の四つ。ここを重点的に見る。
• 特約条項は本文を上書きする。読む順番は後ろから。
• 手付解除は「履行の着手まで」。争いを避けるため、日付で期限を切る。
• 免責特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実には及ばない。