マンションの管理と再生 ── 二つの老い

実務でよく問題になるのが、どこまでが専有部分かという点です。

• 玄関扉　錠と内側の塗装は専有、それ以外は共用とする規約が多い
• 窓・サッシ　共用とされることが多い
• バルコニー　共用部分の専用使用権という扱いが一般的
• 配管　本管は共用、専有部分内の枝管は専有とする例が多い

規約によって定めが異なります。

修繕の費用を誰が負担するか、勝手に交換できるかは、この区分で決まります。取引の際は規約を確認してください。

分譲の時点で、修繕積立金が低く設定されていることがあります。

月々の負担が小さいほうが、購入時には売りやすいためです。

その場合、次のいずれかが必要になります。

• 途中で値上げする　決議が要る
• 修繕の時期に一時金を徴収する　同意を得にくい
• 借入れをする　返済の負担が残る
• 工事の内容を縮小する　建物の傷みが進む

購入の際は、積立金の額だけでなく、長期修繕計画と積立ての残高を確認してください。

「管理費・修繕積立金が安い」ことは、必ずしも有利ではありません。

建替えの決議には、区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。

これが第一の壁です。しかし、より大きいのは資金の問題です。

• 従前と同じ広さを確保するには、追加の負担が生じることが多い
• 高齢の区分所有者が、その負担に応じられない
• 工事期間中の仮住まいの費用
• 賃貸に出している所有者と、居住している所有者で意向が異なる

従来、建替えが成立してきた例の多くは、容積率に余裕があり、増えた分の住戸を売却して費用を賄えた場合です。

容積率をすでに使い切っているマンションでは、この方法が使えません。

マンション建替え等円滑化法により、一定の要件を満たす場合に容積率の特例を受けられる仕組みが設けられています。

数値だけでは分からないことが、総会の議事録に表れます。

• 出席者・議決権行使の状況　関心の度合い
• 役員のなり手がいるか
• 修繕をめぐる意見の対立
• 滞納への対応
• 賃貸化の進行

過去数年分を通して読むと、管理組合の状態が見えます。

重要事項説明では、管理に関する事項が説明されます。それに加えて、議事録の閲覧を求めてください。