リバースモーゲージ ── 住み続けたまま借りる仕組み
- 自宅に住み続けたまま借りる。返済は原則として死亡時
- リスクは三つ。長生き・金利・不動産価格
- 推定相続人の同意を求められることが多い
- リースバックとは所有権が残るかどうかが違う
自宅はあるが、手元の資金が足りない。高齢の所有者から、こうした相談を受けることがあります。
売れば資金は得られますが、住む場所を失います。住み続けたまま、自宅を担保に借りるという選択肢があります。
この記事では、その仕組みと、伝えるべき注意点を整理します。
仕組み
| 通常の住宅ローン | リバースモーゲージ | |
|---|---|---|
| 資金の流れ | 借りて、毎月返す | 借りて、生存中は返さない |
| 残高 | 減っていく | 増えていく |
| 毎月の支払い | 元金と利息 | 利息のみ、または支払わない |
| 完済 | 契約期間の満了時 | 死亡時に自宅を売却して一括返済 |
| 居住 | ― | そのまま住み続ける |
「逆の住宅ローン」と呼ばれるのは、残高が増えていくためです。
借入額は、担保となる不動産の評価額に対して一定の割合までとされます。
受取り方は、一括、年金形式、必要なときに引き出す方式など、商品によって異なります。
三つのリスク
| リスク | 起きること |
|---|---|
| 長生き | 契約期間や限度額に達し、それ以上借りられなくなる |
| 金利の上昇 | 利息が増え、残高の伸びが早まる |
| 不動産価格の下落 | 担保評価が下がり、限度額が引き下げられる |
いずれも、契約の時点では分かりません。
とくに三つ目は、存命中に「担保割れ」となり、追加の担保や返済を求められる可能性を含みます。
定期的に担保の評価が見直される仕組みになっているのが通常です。その頻度と、評価が下がった場合の扱いを、契約前に確認してください。
残債が残ったら、誰が負う
| 内容 | |
|---|---|
| ノンリコース型 | 売却代金で足りなくても、相続人に請求されない |
| リコース型 | 不足分を相続人が負担する |
この違いは決定的です。
ノンリコース型は金利がやや高めに設定されることがあります。
どちらの型かを、契約書で必ず確認してください。説明を受けたつもりでも、書面で確かめることが必要です。
誰が使えるか
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 年齢 | 一定以上であることが要件 |
| 物件 | 一戸建てが中心。マンションを扱わない商品もある |
| 評価 | 土地の評価が中心。建物の評価は限定的 |
| 立地 | 対象地域が限定されていることが多い |
| 担保 | 他に抵当権が設定されていないこと |
| 同居 | 配偶者以外の同居者がいる場合、扱いを確認 |
土地の評価が中心なので、地価の低い地域では借入可能額が小さくなります。
対象地域から外れていて、利用できないこともあります。
また、次の物件は扱われにくくなります。
- 借地上の建物
- 再建築できない土地 接道の条件を満たさない
- 共有の不動産
- 市街化調整区域内
- 境界が確定していない
相談を受けたら、まず物件の条件を確認してください。
期待させてから「対象外でした」となるのは、避けるべきです。
推定相続人の同意
多くの商品で、推定相続人の同意が求められます。
理由は明確です。
- 死亡時に、その自宅を売却して返済する
- つまり、相続財産としては残らない
- 相続人が住み続けたいと思っても、原則としてできない
- リコース型なら、不足分を相続人が負う
後から知らされた家族との間で、争いになることがあります。
契約の前に、家族で話し合っておくよう勧めてください。
同意が得られない場合、そもそも契約できません。
リースバックとの違い
| リバースモーゲージ | リースバック | |
|---|---|---|
| 法的性質 | 融資 | 売買＋賃貸借 |
| 所有権 | 本人のまま | 買主に移る |
| 住み続ける根拠 | 所有者だから | 賃借人として |
| 毎月の支出 | 利息（または不要） | 賃料 |
| 固定資産税 | 本人が負担 | 買主が負担 |
| 終わり方 | 死亡時に売却・返済 | 賃貸借契約の期間による |
混同されやすいので、説明の際は明確に分けてください。
リースバックでは、売却額が市場価格より低く設定されることがあります。そのうえで賃料を払い続けることになります。
また、賃貸借が定期借家契約であれば、期間の満了で終わります。更新されず、退去を求められる可能性があります。
買戻しの特約が付いていても、その条件で実際に買い戻せるかは別の問題です。
どこで扱っているか
| 内容 | |
|---|---|
| 民間の金融機関 | 銀行、信託銀行など。商品性は各行で異なる |
| 住宅金融支援機構の制度 | 金融機関を通じて提供される |
| 社会福祉協議会 | 生活資金としての貸付制度がある |
三つ目は、低所得の高齢者世帯を対象とした公的な制度です。
民間の商品とは目的も条件も異なります。生活に困窮している場合、まずこちらを検討する余地があります。
お住まいの市町村の社会福祉協議会にご相談ください。
説明するときの姿勢
不動産業者は、金融商品の販売者ではありません。
「こういう仕組みがあります」と伝え、判断は本人と家族に委ねてください。
| 避けるべき言い方 | 適切な言い方 |
|---|---|
| 「使ったほうが得です」 | 「こういう選択肢があります。条件は金融機関にご確認ください」 |
| 「家を残せます」 | 「所有権は残りますが、死亡時に売却して返済します」 |
| 「返済の必要はありません」 | 「生存中は利息のみの商品が多いですが、残高は増えます」 |
| 「金利は低いです」 | 「変動する商品が多く、上昇すれば負担が増えます」 |
とくに、判断能力に不安のある方への説明には注意が要ります。
家族の同席を求める、書面を渡して持ち帰ってもらうなど、その場で決めさせない配慮をしてください。
相談先
| 内容 | 相談先 |
|---|---|
| 商品の条件 | 金融機関 |
| 生活資金の貸付 | 社会福祉協議会 |
| 相続との関係 | 弁護士、司法書士 |
| 税務 | 税理士 |
| 生活全体の設計 | 市町村の高齢者福祉の窓口 |
| 契約トラブル | 消費生活センター |
売却と比べる
そもそも、売って住み替えるという選択肢もあります。
| 得られるもの | 失うもの | |
|---|---|---|
| リバースモーゲージ | 住み続けられる | 相続財産としては残らない |
| 売却して住み替え | 売却代金が手元に入る | 住み慣れた場所を離れる |
| 何もしない | ― | 資金の不足が続く |
広すぎる家に一人で住み続けることが、負担になっている場合もあります。
維持費、固定資産税、掃除、階段。住み替えたほうが、生活の質が上がることもあります。
「住み続ける」を前提にせず、選択肢を並べて示してください。
- 物件が対象になるか、先に確認した種類・立地・接道・共有・借地
- 境界が確定しているか確認した
- 他に抵当権が設定されていないか確認した
- リコース型かノンリコース型か、書面で確認した
- 担保評価の見直しの頻度と、下がった場合の扱いを確認した
- 金利が変動するか確認した
- 推定相続人の同意が得られるか確認した
- 家族で話し合う機会を持つよう勧めた
- リースバックとの違いを明確に説明した
- （生活に困窮）社会福祉協議会の制度を案内した
- その場で決めさせず、持ち帰ってもらった
- 判断能力に不安がある場合、家族の同席を求めた
- 売却・住み替えを含めて、選択肢を並べて示した
まとめ
- 自宅に住み続けたまま借り、死亡時に自宅を売却して返す仕組み。
- 長生き・金利上昇・不動産価格の下落。三つとも契約時には確定しない。
- リコース型かノンリコース型かで、相続人の負担が変わる。
- 推定相続人の同意が前提。後から知らされた家族との争いを避ける。
- リースバックとは所有権が残るかどうかが違う。混同させない。
不動産事業者、専門職団体の皆様向けにお引き受けしています。高齢の所有者への説明で、どこまで踏み込んでよいかをお話しします。
構成のご提案とお見積りまで、費用はかかりません。
