道路に接していない土地を相続した ── 接道と私道の確かめ方

実家の前には道があり、車も入る。だから建て替えはできるだろう。ふつうはそう考えます。

ところが、建築基準法でいう道路は、通れる道のことではありません。法律が定めた条件に当てはまるものだけが道路で、それ以外はどれだけ広くても道路ではない。そして道路に接していない土地には、原則として建物を建てられません。

この記事は、相続した土地が建て替えられるのかを、どういう順で確かめればよいかを整理したものです。実務者向けの調査の手順は道路調査の実務 ── 種別・幅員・境界をどう確かめるかにあります。

「道路」は、通れる道のことではない

建築物の敷地は、幅員四メートル以上の道路に、二メートル以上接していなければならないとされています。これが接道義務です。地域によっては六メートル以上とされている区域もあります。

そして、その「道路」に当たるものは決まっています。

種別	中身
道路法の道路	国道、県道、市町村道。いわゆる公道
開発などでできた道路	都市計画法や土地区画整理法の事業で築造された道路
既存の道	法が適用されたときにすでにあった、幅員四メートル以上の道
計画中の道路	二年以内に事業が予定され、特定行政庁が指定したもの
位置指定道路	私人が築造し、特定行政庁の指定を受けた私道

これに加えて、法が適用されたときに建物が建ち並んでいた幅四メートル未満の道を、道路とみなす扱いがあります。二項道路と呼ばれるものです。

前の道の種別を、役所で確かめる

相続した土地について最初にやることは、前面の道が上のどれに当たるのかを確かめることです。見た目ではわかりません。

調べる先は、市町村または都道府県の建築の担当課です。道路の種別を示した図面を備えているところが多く、窓口で地番を伝えれば教えてもらえます。

ここで気をつけたいのが、公道か私道かという区分と、建築基準法の道路かどうかという区分は別だという点です。市町村道でも建築基準法の道路でない場合があり、私道でも位置指定を受けていれば道路です。二つを混ぜると判断を誤ります。

幅が足りないときは、後退する

前面の道が二項道路であれば、建て替えはできます。ただし条件があります。

原則として道の中心線から二メートル後退した線が道路の境界とみなされ、そこまで下がって建てることになります。片側が川や崖であれば、反対側から四メートルの位置まで下がります。

私道は、通れることと持分があることが別

前の道が私道である場合、確かめることが二つあります。通行できるかと、その私道に持分を持っているかです。

この二つは別の話です。長年通ってきたから通行権があるとは限りませんし、通行できるからといって持分があるとも限りません。私道の持分は、たいてい細かい共有になっており、登記簿を見ないとわかりません。

掘削の承諾という、もう一つの関門

建て替えのときには、水道やガスの管を引き直すために私道を掘ることになります。このとき、私道の所有者全員の承諾を求められるのがふつうです。

先代の代には近所付き合いで済んでいたことが、代替わりすると難しくなります。所有者が亡くなっていれば、その相続人を追うことになります。工事の直前にこれをやると、着工が止まります。建て替えを考えているなら、早い段階で私道の登記簿を取り、いまの所有者を確かめておいてください。

接道できないときの道

調べた結果、道路に接していない、あるいは接している長さが足りないとわかることがあります。この場合でも、建てられる可能性は残っています。

建築基準法には、接道義務の例外が二つ用意されています。一つは、特定行政庁が認定するもの。幅員四メートル以上の道に二メートル以上接していて、利用者が少ないなど一定の基準に当てはまる場合で、建築審査会の同意は要りません。もう一つが、特定行政庁が許可するものです。周囲に広い空地があるなど、交通・安全・防火・衛生の面で支障がないと認められる場合で、こちらは建築審査会の同意が必要になります。

どちらも、基準は特定行政庁ごとに定められています。使えるかどうかは、建築の担当課に現地の状況を伝えて相談するところから始まります。一度認められたからといって、次の建て替えのときに自動的に認められるわけではありません。

建て替えられない土地を、どうするか

結論として建て替えができない、という土地もあります。それでも、できることはあります。

もっとも現実的なのは、隣接地との組み合わせです。道路に接している隣の土地を買えば接道が満たせることがあり、逆に、隣の方にとってはこちらの土地を買うと敷地が広がる。建て替えられない土地の買い手として、いちばん可能性が高いのは隣の人です。

建てられなくても、資材置き場や駐車場として貸す、隣接地の所有者に通路として使ってもらう、といった使い方は残ります。相続税の評価では建て替えができない事情が考慮されることがありますが、これは税理士が判断する部分です。

確かめる順序

次の順で調べれば、判断に必要なことが揃います。

1. 前面の道の種別 ── 建築の担当課で、建築基準法の道路に当たるかを確認する
2. 幅員 ── 四メートルあるか。二項道路なら後退が要る
3. 接している長さ ── 二メートル以上あるか。公図と現地で確かめる
4. 私道なら、持分と所有者 ── 登記簿で現在の所有者を全員洗い出す
5. 先代が後退しているか ── 塀や門の位置を、道の反対側と見比べる
6. 接道できないなら、認定・許可の可能性 ── 担当課に相談する

頼む先も分けておきます。現地の測量、接している長さの確認、境界の確定は土地家屋調査士。開発や建築に関する許可の申請は行政書士。相続の登記は司法書士。相続税は税理士です。

まとめ

• 建築基準法の道路に二メートル以上接していないと、原則として建て替えられない
• 道路に当たるかどうかは見た目で決まらない。役所で種別を確かめる
• 二項道路なら後退して建てられるが、後退部分は敷地面積から外れる
• 私道は通行と持分が別。持分は納税通知書に出てこないことがあり、相続で抜けやすい
• 接道できなくても認定・許可の道がある。建て替えられない土地でも、隣接地との組み合わせで動く