相続した土地で最初にやること ── 登記より先に、地番と現地を確かめる

親が亡くなって、実家の土地を相続することになった。まず何をすればいいのか。

多くの記事は「相続登記をしましょう」と書いています。義務になったのだから、間違いではありません。ただ、登記に取りかかる前に確かめておくことがあります。どの土地があるのかと、その土地の境界が決まっているのかの二つです。

この順序を飛ばすと、あとで測量と分筆をやり直すことになります。この記事は、相続人ご本人が、最初の三か月で何をどの順で確かめればよいかを整理したものです。

期限は「亡くなった日」からではなく「知った日」から三年

二〇二四年四月一日から、相続によって不動産を取得した人には、登記を申請する義務がつきました。期限は三年です。

ここで誤解が多いのが、起算点です。亡くなった日からではありません。自分のために相続が始まったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から三年です。遠方に住んでいて連絡が遅れた、そもそも土地があることを知らなかった、という場合は起算点が後ろにずれます。

遺産分割で「この土地は自分が取る」と決まった場合は、その協議が成立した日から三年です。つまり、まず法定相続分で登記し、あとから遺産分割で登記し直す、という二段構えもあり得ます。

正当な理由なく怠ると、過料の対象になります。ただし、いきなり科されるわけではなく、登記官からの催告という段階があります。慌てる必要はありませんが、放置してよいものではなくなった、という理解でよいと思います。

登記より先に、どの土地があるのかを確かめる

登記の期限が決まっている以上、真っ先に必要なのは対象となる土地の一覧です。ところが、これが手元にある資料だけでは揃いません。

よく使われるのが、固定資産税の納税通知書です。手軽ですが、抜けます。免税点に満たない土地や、非課税とされている土地は載らないからです。典型的なのが、自宅の前の私道の持分です。通知書に出てこないので存在に気づかず、何十年も名義がそのままになっている。売ろうとした段階で発覚する、というのが実際によくある流れです。

次に使うのが、市町村の名寄帳です。相続人であれば請求できます。ただしこれも、その市町村の中にある土地しか出てきません。隣の市に山林を持っていた場合は、その市に別途請求する必要があります。非課税の土地を載せるかどうかも自治体によって扱いが違うので、窓口で「非課税分も含めてほしい」と伝えてください。

全国の土地を一覧で取れる制度ができました

二〇二六年二月二日から、所有不動産記録証明制度の運用が始まりました。法務局に請求すると、亡くなった方が登記名義人になっている不動産を全国から検索して、一覧の証明書にしてくれます。相続人であれば請求できます。

市町村ごとに名寄帳を集めて回る手間が省けるので、まずこれを取るのが早いと思います。

法務局で取る三点 ── 登記事項証明書・公図・地積測量図

土地が特定できたら、一筆ごとに次の三つを取ります。誰でも取得できます。

• 登記事項証明書 ── 所在・地番・地目・地積と、所有権や抵当権の履歴。地目が「田」「畑」なら農地法の手続きが別に必要になります
• 公図 ── その土地が周囲とどう接しているかを示す図面。形と並びを見るためのもの
• 地積測量図 ── 過去に測量された記録。すべての土地にあるわけではありません

順番としては、まず公図を広めに取ることをおすすめします。相続する土地が一筆だと思っていたら、実は水路を挟んで二筆に分かれていた、隣接地に細長い自分名義の土地が残っていた、ということが公図を見て初めてわかります。

地積測量図がない土地は、境界が決まっていない

ここが、この記事で一番お伝えしたい部分です。

地積測量図は、分筆や地積更正の登記をしたときに法務局へ提出された図面です。裏を返すと、そうした登記を一度もしていない土地には、そもそも地積測量図が存在しません。先祖代々の土地や、区画整理も地籍調査も入っていない地域の土地では、珍しいことではありません。

地積測量図がないということは、その土地の境界が公的に確定した記録がないということです。登記簿の地積は、明治期の測量をそのまま引き継いでいる可能性があります。実際に測ると面積が違う、ということが起こります。

また、地積測量図があっても、作られた年代によって中身がまったく違います。古いものは境界標の記載も、基準点に基づく座標もなく、現地を復元できないことがあります。比較的新しいものであれば、座標で境界点を復元できます。

現地に立って確かめる四つのこと

書類が揃ったら、必ず現地に行ってください。写真と地図では拾えないものがあります。

1. 境界標があるか ── 角にコンクリート杭、金属標、鋲などがあるか。公図や地積測量図と照らして、四隅すべてにあるかを見ます
2. 越境していないか ── 隣家の塀、庇、樹木の枝、エアコンの室外機。逆に、こちらが越境していることもあります
3. 道路にどう接しているか ── 前面の道が公道か私道か。幅は足りているか。建て替えを考えるなら、ここが決定的になります
4. 誰が使っているか ── 空き地に隣家の物置が建っている、通路として近隣が通っている。長く続いていると、権利の主張につながることがあります

この四つのうち一つでも引っかかるものがあれば、あとで必ず問題になります。相続の段階で見つけておけば、当事者がまだ元気で、事情を知っている人が残っている状態で解決できます。十年経つと、隣の土地の名義も次の代に移り、経緯を知る人がいなくなります。

間に合わないときは、相続人申告登記で義務だけ止める

相続人が多い、連絡がつかない人がいる、話し合いがまとまらない。三年で決着しないことは普通にあります。

そのための仕組みが相続人申告登記です。登記官に対して、自分が相続人であることを申し出れば、その人については登記義務を果たしたものとして扱われます。単独でできるので、他の相続人の同意は要りません。

十年を過ぎると、分け方そのものが変わります

登記の三年とは別に、もう一つ期限があります。遺産分割の十年です。

相続が始まってから十年を過ぎると、原則として法定相続分どおりに分けることになります。生前に多額の援助を受けていた人がいる、介護を一人で担った人がいる、といった事情を主張できなくなるという意味です。

土地の相続では、これが効いてくる場面があります。実家を継いで手入れをしてきた相続人と、何もしてこなかった相続人が、十年を過ぎると同じ割合になる。話し合いが長引いているご家庭ほど、この期限を意識しておく必要があります。

なお、この規定が始まった時期との関係で、過去の相続には猶予が設けられています。ご自身のケースがどちらにあたるかは、確認したうえで動いてください。

誰に頼むかを、最初に決めておく

相続した土地の手続きは、複数の専門職に分かれています。どこに何を頼むのかを最初に整理しておくと、二重に費用がかかることを避けられます。

相続登記の申請	司法書士
相続税・売却時の譲渡所得	税理士
境界確定測量、分筆、地積更正、現地の調査	土地家屋調査士
戸籍の収集、法定相続情報一覧図、遺産分割協議書、農地の届出	行政書士

順序としては、まず戸籍を集めて相続人を確定させ、土地の一覧と現況を把握し、その上で分け方を決め、決まったものを登記する、という流れになります。境界に問題があるとわかった場合は、分け方を決める前に測量の見通しを立てておくほうが、やり直しが減ります。

まとめ

相続登記が義務になったことで、期限に追われる感覚が生まれました。ただ、期限があるからといって、順序を飛ばしてよいことにはなりません。

どの土地があるのかを確かめないまま登記すると、抜けた土地が次の代に残ります。境界を確かめないまま分け方を決めると、いざ分筆する段になって測量が入らず、話し合いからやり直しになります。

登記は結論であって、出発点ではありません。出発点は、書類を揃えて現地に立つことです。ここに時間をかけたほうが、結果的に早く終わります。