境界がわからない土地を相続した ── 筆界と所有権界は別のもの

相続した土地の境界がわからない。とりあえず測量を頼もう、と考える方が多いと思います。

その前に決めることがあります。「わからない」には二種類あって、どちらなのかで、頼む相手も、使う手続きも、かかる時間も変わるからです。測ってから気づくと、同じところに二度費用がかかります。

この記事は、相続人ご本人に向けて、二つを分けたうえで、どの場面でどの道具を使うのかまでを整理したものです。実務者向けの一般的な解説は境界の基礎知識にあります。

「わからない」には二種類ある

土地の境目を指す言葉として、実務では二つを使い分けています。

一つは筆界です。その土地が登記されたときに、範囲を区画するものとして定められた線を指します。国が決めた線なので、土地の所有者が話し合って動かすことはできません。

もう一つが所有権界です。実際に誰の所有がどこまで及んでいるか、という線です。こちらは当事者の間の話なので、譲ったり買い足したりすれば動きます。

ふだんは二つが一致していて、どちらの言葉を使っても困りません。問題は、ずれているときです。そしてそのずれは、相続の場面で表に出ます。長く住んでいた人がいなくなり、書類と現地を突き合わせる機会が、そこで初めて訪れるからです。

	筆界	所有権界
何の線か	登記された土地を区画する線	所有権が及ぶ範囲の線
誰が決めるか	国（登記）	当事者
合意で動くか	動かない	動く
明らかにする手続き	筆界特定、境界確定訴訟	話し合い、ADR、所有権確認訴訟
主に関わる専門職	土地家屋調査士	弁護士

筆界は合意では動かない

ここが最も誤解の多いところです。

隣の方と現地で話し、「では、この塀の中心を境ということにしましょう」と決めて、書面を交わしたとします。これで境界が決まったと思われるかもしれません。しかし決まったのは所有権界であって、筆界は一ミリも動いていません。

筆界が動くのは、分筆や合筆の登記をしたときだけです。土地を二つに割る、隣の土地と一つにまとめる。そうした登記を経て初めて、区画する線が引き直されます。

所有権界は、動いてきたかもしれない

所有権界のほうは、先代の代で動いている可能性があります。

塀を建てるときに少し譲った。隣の車が出入りしやすいように角を削らせた。逆に、隣の土地の一部を買い足したが登記をしていない。裏の通路を近所が通るのを長年黙認してきた。どれも、日常の付き合いのなかで起きることです。

長く占有が続いた場合には、時効によって所有権が移るという制度もあります。ただし要件も年数も事情によって変わるため、そういう論点があると知っておくことが、この段階では大事です。

困るのは、相続人にはその経緯がわからないことです。決めた本人はもういません。書いたものが残っていなければ、隣の言い分と、こちらの記憶しかない状態になります。

境界標を、相続人の目で見る

現地に行ったら、まず角を見ます。

境界標には、コンクリート杭、金属標、金属鋲、プラスチック杭、石杭、木杭などがあります。地面に埋まって草に隠れていることも、アスファルトに打たれた小さな鋲だけということもあります。まずは四隅すべてにあるかを確かめてください。

そして、境界標があることと、それが筆界を示していることは同じではありません。誰がいつ入れたものかがわからなければ、目印以上のものにはなりません。外構工事や道路の拡幅工事のときに抜かれ、あとから見当で戻された、ということも実際に起こります。

写真は必ず残してください。角ごとに、標そのものの寄りと、周囲がわかる引きの二枚。相続の時点の現況を記録しておくことが、あとの話し合いで効いてきます。

地積測量図は、年代で中身が違う

法務局で地積測量図が取れたとしても、そこで安心はできません。この図面は、作られた年によって、記載しなければならない事項が違います。制度が始まった昭和三十五年から、規則の改正を経て、記載事項は段階的に厚くなってきました。手元の図面に作成年月日が入っていますので、まずそこを見てください。

作成された時期	記載事項と、そこからわかること
昭和三十五年〜 昭和五十二年九月	境界標の記載が義務ではない。測量の基準もはっきりしないものがある。現地を復元できないことが多い。形と面積の参考にとどめる
昭和五十二年十月〜 平成五年九月	境界標の表示が義務化された。標が現存していれば、図面と照らして確かめられる
平成五年十月〜 平成十七年三月	境界標がない場合に、恒久的な地物との位置関係を記載するようになった。手がかりが一段増える
平成十七年三月以降	筆界点の座標値の記載が義務。原則として分筆後のすべての土地を測る。基本三角点等に基づくため、現地に境界標がなくても位置を復元できる

先祖代々の土地で、分筆も地積更正もしたことがなければ、そもそも地積測量図が存在しません。区画整理も地籍調査も入っていない地域では珍しいことではありません。

立会いができるうちに

筆界をはっきりさせる標準的な方法が、境界確定測量です。法務局と役所で資料を集め、現地を測り、資料から筆界の位置を復元し、隣接地の所有者に立ち会っていただいて確認し、書面を交わして、境界標を設置する。おおまかにはこの流れになります。

相続の場面で効いてくるのは、この立会いの部分です。

隣の所有者がすでに亡くなっていれば、その相続人全員に立ち会っていただくことになります。相続登記が済んでいなければ、誰が相続人なのかを調べるところから始まります。共有地であれば共有者全員、法人であればその法人の意思決定が要ります。代が変わるたびに、必要な署名の数は増えていきます。

先代同士が現地で確かめ合った記憶が、まだどちらかに残っている。この状態でできる立会いと、十年後、双方が次の代になってからの立会いは、別の難しさになります。

なお、令和五年四月から、境界標の調査や境界に関する測量のために、隣の土地を使えることが民法にはっきり書かれました。ただし、あらかじめ目的・日時・場所・方法を隣の方に知らせる必要があり、住まいに立ち入るには居住者の承諾が要ります。「勝手に入ってよくなった」わけではありません。

話がつかないときの入口

立会いで折り合いがつかなかった場合に進む先は、一つではありません。筆界を明らかにしたいのか、所有権を争いたいのかで、入口が分かれます。

筆界特定制度は、法務局の筆界特定登記官が筆界の位置を特定する手続きです。新しく境界を作るのではなく、もともとあった線を明らかにするものです。土地の所有権登記名義人か、その相続人が申請でき、隣の方の同意は要りません。相手が遠方にいる、話し合いに応じない、誰が相続人かわからない、といった相続特有の事情があっても進められるのが利点です。手数料は対象となる土地の価格をもとに算定されます。結果に納得できなければ、後から裁判で争うこともできます。

境界確定訴訟は、裁判所が筆界の位置を定める手続きです。筆界は当事者が処分できるものではないため、「この線で手を打ちましょう」という和解で終わらせることができないという性質があります。

所有権確認訴訟は、所有権がどこまで及ぶかを争うものです。こちらは和解ができます。塀の位置や長年の使用が問題になっている場合は、筆界の争いではなくこちらにあたります。

訴訟の前には、土地家屋調査士会が各地に設けている境界問題相談センターという話し合いの場もあります。土地家屋調査士と弁護士が関与し、法務大臣の認証を受けたセンターであれば、申立てに法律上の効果が認められます。

測るかどうかは、分け方で決まる

境界確定測量には、期間も費用もかかります。相続した土地のすべてに必要かというと、そうではありません。判断の基準は、その土地を次にどうするかです。

そのまま持ち続けるのであれば、当面は測らなくても困りません。境界標の有無と現況を写真に残し、資料を一つの封筒にまとめておく。それで十分です。

売るのであれば、買主から確定測量図を求められるのが通例です。国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度では、境界が明らかでない土地や、境界に争いがある土地は、そもそも申請が通りません。

そして遺産分割で土地そのものを分ける場合。物理的に分けるには分筆の登記が必要で、分筆の登記には地積測量図の添付が要ります。つまり、現物分割は筆界の確定を前提にしています。「南半分を兄、北半分を弟」と決めてから測量に入り、隣との立会いが取れずに分けられない。話し合いを一からやり直す。この順序の失敗が、いちばん多いものです。

頼む先も分かれます。筆界の調査、測量、分筆は土地家屋調査士。所有権をめぐる争いになれば弁護士。登記の申請は司法書士。戸籍の収集と遺産分割協議書は行政書士です。

まとめ

• 筆界と所有権界は別のもので、明らかにする手続きも、頼む相手も違う。測る前に、どちらの問題かを分ける
• 地積測量図は作られた年で中身が違う。復元できる図面かどうかは、作成年を見ればおおよそ見当がつく
• 立会いは、事情を知る人が残っているうちに済ませる。代が変われば必要な署名の数が増える
• 隣と話がつかなくても、筆界特定は単独で申請できる。相手の同意を待たずに動かせる手続きがある
• 測るかどうかは、その土地を次にどうするかで決まる。分け方を決める前に、見通しを立てておく