家主居住型と家主不在型 ── 委託が要るのは、どういうときか
- 「家主居住型」「家主不在型」は法律の言葉ではない。法は「委託しなければならない場合」を定めているだけ
- 委託が義務になるのは、居室の数が五を超えるときと、宿泊させる間に不在となるときの二つ
- ただし生活の本拠が同一建築物・同一敷地内・隣接にあり、自ら管理する居室が五以下なら、不在でも委託は要らない
- 委託するときは、全部を一の住宅宿泊管理業者に。管理業者は国土交通大臣の登録を受けている
民泊の解説では、まず「家主居住型」と「家主不在型」に分けます。分かりやすい整理ですが、この二つは法律の条文には出てきません。
法律が定めているのは、住宅宿泊管理業者に委託しなければならない場合です。不在かどうかは、その要件の一つにすぎません。
この記事では、委託が義務になるのはどういうときか、義務にならない場合があるのはどういうときかを、条文と省令から整理します。委託費は固定費として収支に乗るので、ここは見積りの前に決まっているほうがよいところです。
委託が義務になるのは、二つの場合
住宅宿泊事業法第11条第1項は、住宅宿泊事業者は次のいずれかに該当するときは、届出住宅に係る住宅宿泊管理業務を一の住宅宿泊管理業者に委託しなければならない、と定めています。
| 第1号 | 届出住宅の居室の数が、省令で定める居室の数を超えるとき |
| 第2号 | 届出住宅に人を宿泊させる間、不在となるとき（一時的なものを除く。委託しなくても支障がないと認められる場合を除く） |
ただし書もあります。住宅宿泊事業者自身が住宅宿泊管理業者であって、自ら管理業務を行うときは、委託は要りません。
委託をすると、第5条から第10条までの規定は住宅宿泊事業者に適用されなくなります。衛生の確保をはじめとする一連の業務が、管理業者の側に移るという構造です。丸ごと渡すか、丸ごと自分で持つか、の二択になっています。
居室の数が五を超えるとき
省令で定める居室の数は、五です。住宅宿泊事業法施行規則第9条第2項が「法第十一条第一項第一号の国土交通省令・厚生労働省令で定める居室の数は、五とする」と定めています。
つまり六室以上であれば、家主が居住していても委託が義務になります。居住しているかどうかとは無関係にかかる要件です。
ここでいう居室は、宿泊室とは別の概念です。数え方は届出のときに整理することになるので、部屋数が五に近い物件では、先に窓口で確かめておくほうが確実です。
「不在」は、どこからか
第2号の「不在」からは、一時的なものが除かれています。同規則第9条第3項は、それを「日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間の範囲内の不在」としています。
熊本県の手引きは、この一時的な不在を原則として1時間以内としています。買い物や近所の用事で家を空ける程度であれば、不在には当たりません。
勤めに出ている間に宿泊者がいるなら、それは不在です。
「同じ家に住んでいるから居住型」と考えていると、ここで外れます。判断されるのは住んでいるかどうかではなく、宿泊させている間その場にいるかどうかです。
また法人は生活の本拠を持ちません。法人が届出をする場合は、必然的に不在となります。
隣にいるなら、不在でも委託は要らない
第2号には、もう一つ除かれる場合があります。委託しなくても管理業務の適切な実施に支障を生ずるおそれがないと認められる場合です。これは同規則第9条第4項が定めていて、二つの要件をどちらも満たすときとされています。
一つめ。住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅が、同一の建築物内もしくは敷地内にあるとき、または隣接しているとき。ただし、届出住宅から発生する騒音その他の事象による生活環境の悪化を認識することができないことが明らかであるときは除かれます。
二つめ。届出住宅の居室であって、その住宅宿泊管理業務を事業者が自ら行うものの数の合計が、五以下であるとき。
この定めは、空き家の活用で実際に効きます。実家の隣の空き家、同じ敷地の離れ、同じマンションの別の部屋。いずれも生活の本拠のすぐそばで、騒音があれば気づける位置にあります。
「不在型なら必ず管理業者に委託しなければならない」と書いてある解説は多いのですが、条文はそうなっていません。物件の位置関係によっては、委託費を見込まずに組める場合があります。該当しそうなときは、届出の前に県に確かめてください。
委託は、全部を一の業者に
委託の仕方にも決まりがあります。同規則第9条第1項は、届出住宅に係る住宅宿泊管理業務の全部を契約により委託すること、そして委託しようとする管理業者に対し、あらかじめ届出書と添付書類の内容を通知することを求めています。
掃除だけ、鍵の受け渡しだけ、といった一部の委託では義務を果たしたことになりません。複数の業者に分けることもできません。全部を、一つの業者に、契約で。この形が要件です。
管理業者は、国土交通大臣の登録を受けている
住宅宿泊管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければなりません（法第22条第1項）。登録は五年ごとに更新が必要で、更新を受けなければ効力を失います。
登録のない事業者に委託しても、委託義務を果たしたことにはなりません。委託先を決めるときは、登録があるかどうか、有効期間が切れていないかを確かめます。届出のときに委託契約書を添付するので、そこで整合が問われます。
委託しないときに、自分が負うもの
委託が要らない、というのは義務が消えることではありません。第5条から第10条までの業務を、自分で行うということです。
宿泊者の衛生の確保。安全の確保。外国人観光旅客である宿泊者の快適性と利便性の確保。宿泊者名簿の備付け。周辺地域の生活環境への悪影響の防止について、宿泊者に説明すること。そして苦情等への対応。
このうち苦情への対応は、時間帯を選びません。夜間に近隣から連絡が来る前提で組んでおくことになります。委託費が要らない代わりに、自分の時間が固定費になります。どちらが安いかは、物件と生活の形によって変わります。
なお、これらとは別に、標識の掲示と、二か月ごとの定期報告があります。こちらは委託しても事業者に残るものです。
収支と契約で、先に決めておくこと
委託が要るかどうかは、物件が決まった時点でほぼ決まります。あとから変えられるものではないので、取得の判断に入れておくところです。
- 届出住宅の居室の数が五を超えるかどうかを確認した
- 宿泊させる間、その場にいられるかどうかを確認した
- 生活の本拠と届出住宅が、同一建築物・同一敷地・隣接のいずれかに当たるかを確認した
- 当たる場合、自ら管理する居室の数が五以下かを確認した
- 法人で届出をする場合、委託が前提になることを織り込んだ
- 委託先が国土交通大臣の登録を受けているか、有効期間が切れていないかを確認した
- 委託の範囲が「全部」になっているかを契約で確認した
- 委託費を固定費として収支に入れた
- 熊本市内であれば、宿泊税を誰が徴収し誰が納入するかを契約で決めた
まとめ
- 委託義務は「居室の数が五を超えるとき」と「宿泊させる間に不在となるとき」の二つで決まる
- 六室以上なら、家主が居住していても委託が要る
- 一時的な不在は除かれる。熊本県の手引きは原則1時間以内としている
- 生活の本拠が同一建築物・同一敷地・隣接にあり、自ら管理する居室が五以下なら、不在でも委託は要らない
- 委託するときは全部を一の管理業者に。管理業者は国土交通大臣の登録を受けている必要がある
熊本県・熊本市の住宅宿泊事業（民泊）の届出、旅館業の許可申請。行政書士 村上事務所（熊本市東区）が承っています。
