サブリース契約 ── 何が保証され、何が保証されないか

「空室でも家賃を保証します」。サブリース契約は、この言葉で説明されることが多くあります。

しかし、その賃料は減額されることがあります。契約書に「保証」と書かれていても、法律上の仕組みがそれを許しているためです。

この点をめぐる問題が相次いだ結果、2020年に規制のための法律ができました。この記事では、仕組み、法律の規制、そして契約前に確認すべきことを整理します。

仕組み

オーナーが物件をサブリース業者に一括して貸し、業者が入居者に転貸する形です。契約は二重になります。

契約	当事者
マスターリース契約 （特定賃貸借契約）	オーナー ⇄ サブリース業者
転貸借契約	サブリース業者 ⇄ 入居者

オーナーから見ると、入居者ではなくサブリース業者が借主です。業者は入居者から受け取る賃料と、オーナーに支払う賃料の差額を収益とします。

「保証」の意味

実際に起きること

• 数年ごとの見直しで、賃料が引き下げられる
• 周辺の相場が下がったことを理由に減額を求められる
• 応じなければ、業者から契約の解約を申し入れられる

借入の返済計画を、当初の保証賃料で組んでいると、そこで成り立たなくなります。

2020年の法律 ── サブリース新法

こうした問題を受けて、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が制定されました。サブリースに関する部分は2020年12月に施行されています。

規制	内容
誇大広告等の禁止	賃料の額や支払期間について、著しく事実と異なる表示や、著しく優良・有利と誤認させる表示を禁止
不当な勧誘等の禁止	判断に影響する重要な事項を、故意に告げない・不実を告げることを禁止
契約締結前の重要事項説明	契約の締結前に、書面を交付して説明する義務
契約締結時の書面交付	契約の内容を記載した書面を交付する義務

説明を受けた記録を残す

いつ、誰から、どういう説明を受けたか。書面の交付日を含めて記録してください。

後で食い違いが生じたとき、この記録が唯一の材料になります。

免責期間

解約が難しい

サブリース契約は賃貸借契約です。したがって、借地借家法の規定が働きます。

	オーナー側から	サブリース業者側から
解約・更新拒絶	正当の事由が必要	契約の定めによる
通知の時期	期間満了の一定期間前まで	契約の定めによる
立退料	求められることがある	―

売却するときにも影響する

サブリース契約が付いたまま売却する場合、買主はその契約を引き継ぐことになります。

買主が自分で管理したい、条件が合わないという場合、買い手の範囲が狭くなります。売却価格にも影響しえます。

契約前に確認すること

賃料について

• 賃料の見直しの時期と方法　何年ごとに、どういう基準で
• 減額される場合の条件
• 免責期間　開始時、入居者の入替時
• 入居者から受け取る賃料と、オーナーに支払われる賃料の差

費用の負担

項目	確認すること
修繕費	どこまでがオーナーの負担か
原状回復	入居者の退去時、誰が負担するか
設備の交換	給湯器、エアコンなど
工事の発注先	業者の指定になっていないか。相見積りが取れるか
大規模修繕	時期と負担の割合

修繕を業者の指定業者でしか行えない契約では、費用を比較できません。この条項の有無を確認してください。

契約の終わり方

• 契約期間と、更新の条件
• オーナー側から解約できる場合の条件
• 業者側から解約できる場合の条件
• 違約金の有無と金額
• 解約後、入居者との関係がどうなるか

業者について

• 賃貸住宅管理業の登録の有無
• 財務の状況　業者が倒産すれば、賃料は入りません
• 入居者から預かった敷金の扱い

収支をどう見るか

サブリースを前提とした収支計画は、次の想定でも作ってください。

想定	確かめること
賃料が減額された場合	1割減、2割減で返済が成り立つか
契約が終了した場合	自分で管理する、または別の会社に委託する場合の収支
免責期間	その間の返済をどう賄うか
修繕費	オーナー負担分を織り込む

保証賃料が続く前提だけで組んだ計画は、計画とは言えません。

共有の物件の場合

複数人で所有している物件では、民法の共有に関する規定が関わります。

	要件
管理に関する事項	持分の価格の過半数で決める
共有物の変更	共有者全員の同意

賃貸借契約の締結や賃料の変更が、どちらに当たるかは契約の期間や内容によって判断されます。

「金額の大小で分かれる」というものではありません。共有物件で契約を検討する場合は、弁護士や司法書士に確認してください。

相談先

内容	相談先
契約書の内容	弁護士
業者の登録状況	国土交通省の登録業者一覧
説明に問題があると感じたとき	国土交通省の相談窓口、消費者ホットライン
賃料の相場	地元の宅地建物取引業者、管理会社
税務の扱い	税理士

向く場合と、向かない場合

	考えられること
遠方に物件がある	管理の手間が減る点は実際の利点
本業が忙しい	同上
返済が賃料に依存している	減額されたときに耐えられない
近い将来に売却を考えている	契約が付いたままだと買い手が限られる
自分で判断したい	入居者の選定や賃料の設定に関与できない

管理を任せるだけなら、通常の管理委託という選択肢もあります。サブリースと管理委託は別のものです。何を求めているのかを整理してから選んでください。

まとめ

• 賃料は減額されうる。契約書に「保証」とあっても、借地借家法の規定は排除できない。
• 2020年のサブリース新法で、誇大広告と不当な勧誘が禁止され、重要事項説明が義務づけられた。
• 免責期間の間は賃料が入らない。返済は始まっている。
• オーナー側からの解約には正当の事由が必要。やめたいときにやめられるとは限らない。
• 長期にわたり途中でやめにくい契約。署名する前に弁護士に見てもらう。