何代も前の名義のままの土地 ── 相続人が増えた土地をたたむ順序

祖父の名義のままになっている土地がある。父の代でも手をつけなかったし、これまで何も起きなかった。だからこのままでよい。そう思われるかもしれません。

そうではなくなりました。過去に起きた相続にも登記の義務がかかるようになり、そして相続人は毎年増えています。人数が増えれば増えるほど、たたむのは難しくなります。

この記事は、何代も前の名義のままになっている土地を、どういう順序で整理していくかを示したものです。

過去の相続にも、義務がかかる

二〇二四年四月一日から、相続で不動産を取得した人に登記の義務がつきました。ここで見落とされやすいのが、義務化より前に起きた相続も対象になるという点です。何十年も前に亡くなった祖父の名義のままの土地も、この対象に入ります。

期限は、施行日と、要件を満たした日のいずれか遅い日から三年です。詳しくは相続した土地で最初にやることにまとめています。

相続人は、放っておくと増える

祖父が亡くなったとき、相続人は三人だったとします。遺産分割をしないまま、その三人のうち一人が亡くなれば、その人の相続人が枝分かれして加わります。これを繰り返すのが数次相続です。

枝は減りません。増えるだけです。三人だった相続人が十人になり、二十人になり、三十人を超える。しかも増える速度は、代を経るほど速くなります。分母が増えれば、亡くなる人の数も増えるからです。

遺産分割の協議は、相続人全員が参加しなければ成立しません。一人でも欠ければ無効です。面識のない、住所も知らない親族が三十人いる状態で、全員から署名をもらう。これが、放置した土地の実際の姿です。

まず、何人いるかを確定させる

順序として最初にやるのは、相続人が誰かを確定させることです。土地の話は、そのあとです。

必要になるのは戸籍です。亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を、途切れなく遡って集めます。転籍していれば、その前の本籍地にも請求します。そして数次相続では、これを亡くなった相続人それぞれについて繰り返すことになります。作業量は人数分ではなく、代の数だけ掛け算で増えます。

法定相続情報一覧図を作る

戸籍が揃ったら、法定相続情報一覧図を作ることをおすすめします。

集めた戸籍一式と、相続関係を書いた図を法務局に提出すると、内容を確認したうえで、認証文の付いた写しを交付してもらえます。必要な通数を出してもらえます。

これがあると、以降の手続きで分厚い戸籍の束を持ち歩かなくて済みます。登記、金融機関、税の申告と、提出先が複数ある場合に効きます。相続人が多いほど、戸籍の束も厚くなるので、恩恵は大きくなります。作成は行政書士が担う部分です。

どの土地があるかも、同時に確かめる

相続人の確定と並行して、対象となる土地を洗い出します。

二〇二六年二月から、法務局に請求すると、亡くなった方が登記名義人になっている不動産を全国から検索して一覧にしてくれる制度が始まりました。

全員が揃わないときの手当て

相続人が確定しても、全員の同意が得られるとは限りません。連絡がつかない人、応じない人、そもそも所在がわからない人が出ます。

状況	使える手当て
期限に間に合わない	相続人申告登記。単独で申し出れば、その人の登記義務は果たしたことになる。ただし売ることも担保に入れることもできない
話し合いが長引いている	相続開始から十年を過ぎると、原則として法定相続分で分けることになる
所在がわからない相続人がいる	家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てる
相続人がいない	家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てる
所有者が分からない土地が隣にある	裁判所の決定で管理人を選ぶ制度が設けられている

いずれも裁判所の手続きが絡み、時間がかかります。まず自分の義務を止め、そのうえで腰を据えて進める。この二段構えで考えてください。

順序を間違えない

やることは多いのですが、順序は決まっています。

1. 相続人を確定させる ── 戸籍を集め、法定相続情報一覧図にまとめる
2. 土地を確定させる ── 名寄帳、課税明細、公図を突き合わせる
3. 現況と境界を確かめる ── 現地に立ち、隣接地の状況を見る
4. 分け方を決める ── 共有にしない。分けるなら分筆できるかを先に確かめる
5. 登記する

三番目を飛ばしがちですが、ここが後戻りの原因になります。隣の土地も代替わりしていて、境界の立会いができる人がいなくなっていることが多いからです。境界の考え方は境界がわからない土地を相続した、分け方は兄弟で共有になった土地で扱っています。

先延ばしにすると、どうなるか

いま手をつけない選択もあります。ただし、失うものがはっきりしています。

相続人がさらに増えます。いま連絡が取れる方が亡くなれば、その分だけ枝が増えます。境界を知る人がいなくなります。隣接地の側も同じ速度で代替わりしています。売る機会を逃します。名義が整っていない土地は、買い手が現れても契約に進めません。

頼む先を分けておきます。戸籍の収集、法定相続情報一覧図、遺産分割協議書の作成は行政書士。登記の申請は司法書士。境界の確認と測量、分筆は土地家屋調査士。相続税は税理士。家庭裁判所の手続きが争いに発展した場合は弁護士です。

まとめ

• 過去の相続にも登記の義務がかかる。祖父名義のままの土地も対象になっている
• 住所・氏名の変更登記も令和八年四月から義務。施行前の変更にも期限がある
• 相続人は代を経るごとに増え、増える速度も上がる。まず何人いるかを確定させる
• 広域交付と法定相続情報一覧図で、戸籍の作業はかなり軽くなる。ただし全部は賄えない
• 全員が揃わなくても相続人申告登記で義務は止まる。止めたうえで腰を据えて進める