兄弟で共有になった土地 ── 分ける・売る・一人が持つ

実家の土地を、とりあえず兄弟三人の共有にしておく。持分は三分の一ずつ。だれも損をしないので、その場の話し合いはこれで収まります。

収まりますが、決めていません。誰が使うのか、いつか売るのか、費用は誰が出すのか。共有は、その全部を先送りにする形です。そして先送りした問題は、時間が経つほど解きにくくなります。

この記事は、共有の何が問題なのか、四つの分け方をどう選ぶのか、そしてすでに共有になっている土地をどうたたむのかを整理したものです。

共有は、先送りである

兄弟で共有にすると、その土地は三人のものになります。持分が三分の一ずつというのは、土地の南の三分の一が長男のもの、という意味ではありません。土地全体に、三人の権利が三分の一ずつ重なっている状態です。だから、土地全体をどうするかは三人で決めることになります。

問題は、この状態が次の代へそのまま引き継がれることです。三人のうち一人が亡くなれば、その持分がその人の相続人に分かれます。共有者は減らず、増えていきます。二十年、三十年と経つうちに、会ったこともない親族が共有者に並ぶことになります。

共有者にできること、できないこと

共有物に対して何をするかによって、必要な同意が変わります。令和五年四月にこの区分が整理され、線がはっきりしました。

行為	必要な同意	例
保存	一人でできる	壊れた塀の修繕、不法に占拠している人への明渡しの請求、相続登記
管理	持分の価格の過半数	誰が使うかを決める、短い期間の賃貸（土地は五年以内）、砂利道の舗装のような形や用途を大きく変えない工事
変更・処分	全員	売却、建物の建築、分筆、地目の変更、抵当権の設定

ここで注意したいのが、管理は人数の過半数ではなく、持分の価格の過半数だという点です。三人が三分の一ずつなら二人の賛成が要りますが、一人が過半数の持分を持っていれば、その人の判断だけで決まる事項があります。

そして、相続した土地でいちばんやりたいこと──売る、分ける、建てる──は、すべて全員の同意が要る側に入っています。

持分だけなら、勝手に売れる

意外に知られていないのが、ここです。共有者は、自分の持分だけであれば、他の共有者の同意なしに売ることができます。土地全体を売るには全員の同意が要りますが、自分の持分を手放すのは自分だけで決められます。

持分を買い取る業者があります。買った側は共有者の一人として、他の共有者に対して分割を求めることができます。

分け方は四つ

共有をやめる、あるいは最初から共有にしないための分け方は、大きく四つです。

方法	やり方	成り立つ条件
現物分割	土地を分筆して分ける	分筆できること。境界が確定でき、分けた後も使える形と広さになること
代償分割	一人が土地を取得し、他の相続人に金銭を払う	取得する人に支払う資力があること
換価分割	売って、代金を分ける	全員が手放すことに納得していること。売れる土地であること
共有のまま	持分を決めて共有で登記する	──（先送り。次の代に持ち越す）

実家に住み続ける人がいるなら代償分割、誰も使わないなら換価分割、というのが基本の形です。共有のままを選ぶのは、決められなかったときだけにしてください。

現物分割は、分筆できるかで決まる

土地そのものを分ける現物分割は、公平に見えて、実は成立しにくい方法です。

まず、分筆の登記には地積測量図の添付が必要で、その図面を作るには境界が確定していなければなりません。隣接地の所有者に立ち会っていただけなければ、そもそも分けられません。隣が代替わりしていたり、連絡がつかなかったりすれば、話し合いはそこで止まります。境界の考え方は境界がわからない土地を相続したで整理しています。

次に、面積を等分しても、価値は等分になりません。道路に接している側と、接していない側。整った形と、細長い形。日当たり。同じ広さでも、使える土地と使えない土地に分かれます。面積で割るという発想そのものが、揉めるもとになります。

話がまとまらないとき

当事者だけで決まらない場合に進む先は、その土地がまだ遺産分割をしていない状態なのか、遺産分割を終えて通常の共有になっている状態なのかで変わります。

遺産分割が済んでいなければ、入口は家庭裁判所です。遺産分割の調停を申し立て、まとまらなければ審判に移ります。

すでに遺産分割を終えて共有になっている土地であれば、共有物分割請求ができます。共有者はいつでも分割を求めることができ、協議が調わなければ裁判所に請求します。裁判所は、まず現物を分ける方法を検討し、それが難しければ一人に取得させて他の共有者に金銭を払わせる方法を、いずれも適当でなければ競売を命じます。

なお、相続が始まってから十年を過ぎると、遺産分割がまだの土地についても、共有物分割の訴訟のなかで一緒に解消できる場合があります。ただし、これに異議のある相続人は、期限内に申し出れば家庭裁判所での手続に戻せます。十年という区切りは、生前の援助や介護といった事情を主張できる期間とも重なっています。この点は相続した土地で最初にやることで触れました。

連絡が取れない共有者がいるとき

共有者の一人が行方不明である、住所を追っても現在地がわからない。数次の相続を経た土地では珍しくありません。

令和五年四月から、こうした所在等のわからない共有者がいる場合の仕組みが整いました。裁判所の決定を得ることで、その共有者を除いた共有者だけで管理や変更を決められるようになり、さらに、その共有者の持分を取得したり、土地全体を第三者に売るために持分を譲渡したりする道も開かれています。

ただし、相続によって共有になっている持分については、相続が始まってから十年を過ぎていることが要件になります。また、いずれも裁判所の手続で、公告や異議の届出の期間を経る必要があります。すぐに使える近道ではありません。

前提として必要なのは、探すことです。戸籍と住民票を追い、どこまで判明したかを記録に残す。ここは行政書士が担う部分です。

共有のまま持つと決めたなら

事情があって共有を続けることもあります。その場合は、共有にしたうえで、決めることは決めておいてください。何も決めないまま共有にするのが、いちばん悪い形です。

• 誰が管理するか ── 草刈り、建物の見回り、近隣への対応
• 費用を誰がどう負担するか ── 修繕、解体、管理の実費
• 固定資産税をどうするか ── 共有者は連帯して納める義務を負い、納税通知書は代表者に届きます。代表者が立て替えたままにならない取り決めが要ります
• 持分を外に売らないこと ── 売る前にまず他の共有者に声をかける、という約束
• いつ見直すか ── 期限を切る。「次に誰かが亡くなったとき」では遅い

そして、共有であっても相続の登記は必要です。登記の申請は義務になっており、共有のまま放置してよい理由にはなりません。

まとめ

• 共有は公平ではなく、先送り。共有者は次の相続で増え、全員の同意が要る場面で止まる
• 保存は一人で、管理は持分の価格の過半数で、変更と処分は全員で。売る・分ける・建てるは全員の同意が要る
• 自分の持分だけなら同意なしに売れる。面識のない相手が共有者になりうる
• 現物分割は分筆できることが前提。面積を等分しても価値は等分にならない
• 共有を続けるなら、管理・費用・税・出口を書面で決めておく。何も決めない共有がいちばん悪い