登記簿の面積と実際の面積が違う ── 測るべき土地と、測らなくてよい土地

登記事項証明書を取ったら、地積が二三〇平方メートルと書いてあった。ではこの土地は二三〇平方メートルなのだと、ふつうは考えます。

ところが、そうとは限りません。登記簿の地積は、その土地が最後に測られたときの数字です。一度も測られていなければ、明治のはじめに作られた数字が、そのまま今日まで残っています。

この記事は、なぜずれるのか、どの場面でそのずれが効いてくるのか、そして相続した土地のうち何を測り、何は測らなくてよいのかを整理したものです。

登記簿の地積は、どこから来たか

いまの登記簿の地積の多くは、明治の地租改正までさかのぼります。土地に税をかけるために、全国の土地の面積を確定させた事業です。

このとき使われたのは、縄や竿による測量でした。器具の精度にも、測る人の技量にも限りがあります。さらに、面積は土地の持ち主の申告に基づく部分が大きく、申告が江戸期の帳簿を下回らなければ、現地を細かく調べずに受理されることがありました。

その数字が、地租の台帳から土地台帳へ、土地台帳から登記簿へと引き継がれてきました。分筆も地積更正も一度もしていない土地では、いま登記簿に載っている地積が、そのときの数字そのものです。

縄延びと縄縮み

実際に測った面積が、登記簿の地積より広いのが縄延び。狭いのが縄縮みです。

実務では圧倒的に縄延びが多い。税を軽くしたいという当時の事情が働いたこと、測量そのものが粗かったこと、この二つが重なった結果です。

土地の種類でも差があります。山林は差が大きく出ます。人里から遠く、当時の役人の目が届きにくかったうえ、収益の小さい土地は多少面積が大きめでも構わないという考え方もあったとされます。農地にも出ます。市街地の宅地は、その後の区画整理や度重なる分筆で測り直されていることが多く、比較的差が小さくなります。

相続した土地に山林や農地が混じっている場合は、登記簿の面積をそのまま信じないほうがよい、というのが出発点になります。

ふだんは、ずれていても困らない

ここは正直にお伝えしておきます。面積がずれていても、持ち続けているあいだは実害がほとんどありません。

固定資産税は、市町村の課税台帳の地積で計算されます。これは通常、登記簿の地積と同じです。つまり縄延びしている土地は、実際より狭い面積で課税されてきたことになります。

だから何十年も気づかない。気づくのは、売ろうとしたとき、分けようとしたとき、そして相続税の申告をするときです。面積の問題は、土地を動かそうとした瞬間に表に出ます。

相続税では、実際の面積による

相続税で土地を評価するときの決まりでは、地積は課税時期における実際の面積によるとされています。登記簿の地積ではありません。

ただし、これはすべての土地を測れという意味ではありません。実務では、登記簿や課税台帳の地積を使って評価し、それでは他の土地との均衡を著しく欠くような場合に、実際の面積を確かめる、という運用がされています。

売るときは、公簿か実測かを決める

土地の売買には二つのやり方があります。

	公簿売買	実測売買
面積の基準	登記簿の地積	実際に測った面積
測量	不要	必要
差が出たとき	精算しないと定めるのが通常	差の分を精算する
使われる場面	山林、田畑、広い土地	宅地、住宅を建てる土地

山林や農地は公簿売買が選ばれることが多い。測量に手間がかかるわりに、価格への影響が小さいからです。一方、買主が家を建てる土地では、実測と境界の確定が求められるのがふつうです。

相続した土地を売る話が出たら、どちらの方式で進めるのかを最初に確認してください。実測売買なら測量の期間を売却の予定に組み込む必要がありますし、隣接地との立会いが取れるかどうかが日程を左右します。

分けるときは、面積を直すことになる

ここが、相続でいちばん効いてくる部分です。

かつては、土地を分筆するとき、切り分ける部分だけを測り、残りの面積は登記簿の地積から引き算で出す方法が使われていました。残地求積と呼ばれるやり方です。

平成十七年の不動産登記法の改正で、これが原則としてできなくなりました。いまは分筆前の土地全体を測ります。当然、登記簿の地積と実測が合わないことが表に出ます。差が一定の範囲を超えていれば、分筆と併せて地積更正登記が必要になります。

遺産分割の場面に置き換えると、こうなります。「登記簿では六〇〇平方メートルだから、三〇〇ずつ分けよう」と話がまとまる。ところが測ってみたら七二〇あった。分ける対象そのものが変わり、話し合いをやり直すことになります。

地積更正登記は、義務ではない

登記簿の面積を実測に合わせる登記が、地積更正登記です。申請の義務はありません。やってもよいし、やらなくてもよい登記です。

ただし、前提があります。地積更正登記には地積測量図の添付が必要で、その図面を作るには境界が確定していなければなりません。面積を直すことは、境界を確定させることとほとんど同じ作業になります。面積だけを安く直す、という方法はありません。

やっておく意味があるのは、境界を確定させる作業をどのみち行う場合です。売却のための確定測量をする、分筆をする、といった機会に併せて申請すれば、追加の手間は大きくありません。逆に、持ち続けるだけの土地について、面積を直すためだけに測量を入れる理由は、ふつうはありません。

測るべき土地と、測らなくてよい土地

相続した土地の全部を測る必要はありません。判断の軸は一つで、その土地を次にどうするかです。

その土地をどうするか	測量の要否
そのまま持ち続ける	不要。境界標の有無と現況の写真を残しておけば足りる
公簿売買で売る	原則として不要。ただし買主から求められれば要る
実測売買で売る	必要
遺産分割で分筆して分ける	必要。全体を測ることになり、地積更正を伴うことがある
国に引き取ってもらう	必要。境界が明らかでない土地は申請が通らない
担保に入れる	金融機関の求めによる。確定測量図を求められることが多い
相続税の申告がある	税理士の判断による。山林・広い農地は相談しておく

順序としては、まず地積測量図の有無と作成年を確かめ、次にその土地の使い道を家族で決め、それから測るかどうかを判断する。この順で進めれば、測らなくてよい土地に費用をかけずに済みます。

頼む先も分けておきます。測量、分筆、地積更正の登記は土地家屋調査士。所有権の移転や相続の登記は司法書士。相続税と譲渡所得は税理士です。

まとめ

• 登記簿の地積は、最後に測られたときの数字。測られていない土地では明治のままで、実測と違う
• 縄延びのほうが多く、山林で大きい。相続した土地に山林があれば、面積は疑ってかかる
• 持ち続けるあいだは困らない。困るのは売るとき、分けるとき、相続税の申告があるとき
• 分筆すると土地全体を測り直すことになり、面積が動く。分け方の話し合いがやり直しになりやすい
• 地積更正登記は義務ではない。測るかどうかは、その土地を次にどうするかで決める