土地区画整理 ── 減歩と換地の考え方

「仮換地の指定を受けています」と言われた土地を扱うとき、登記簿上の土地と、実際に使える土地の位置が違います。

しかも、この「仮」という字が誤解を生みます。工事が終われば元の土地に戻る、と受け取られがちですが、そうではありません。仮換地は、原則としてそのまま換地になります。

この記事では、区画整理の仕組みと、実務で関わる場面での確認事項を扱います。

仕組み

土地区画整理法に基づく事業です。地権者から土地を少しずつ出し合ってもらい、道路や公園を整備し、残った土地を整形して配り直す。この「配り直し」を換地といいます。

用語	意味
従前地	事業前の土地
換地	事業後に割り当てられる土地
仮換地	工事期間中に使用収益できる土地として指定されるもの
減歩	従前地より換地が小さくなること、またはその割合
保留地	事業費を捻出するため、換地として定めず売却する土地

減歩は二種類

	内容	行き先
公共減歩	道路、公園、水路などの公共施設用地に充てる分	公共施設
保留地減歩	事業費を賄うため売却する土地に充てる分	売却して事業費に

この二つを合わせたものが合算減歩率です。地区によりますが、二割から四割程度になることがあります。

仮換地の指定

指定されると何が変わるか

仮換地の指定を受けると、従前地は使用収益できなくなり、仮換地を使用収益できるようになります。

	従前地	仮換地
所有権	従前地に残る	―
登記	従前地のまま	―
使用収益	できない	できる
建物を建てる	―	仮換地上に建てる

所有権は従前地に残り、使用収益権だけが仮換地に移る。この「ねじれ」が実務で混乱を招きます。

換地照応の原則

換地は、従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境などが照応するように定めなければなりません（89条）。

これがあるため、まったく違う場所に飛ばされることは原則としてありません。ただし「照応」の判断には幅があり、位置や形状に不満が生じることはあります。

事業の流れ

段階	内容
都市計画決定	市街地開発事業として決定される場合
事業計画の決定・認可	施行地区、設計の概要、事業施行期間、資金計画
（組合施行）組合設立認可	宅地所有者・借地権者の3分の2以上の同意
換地設計	誰にどの位置の換地を割り当てるか
仮換地の指定	ここから使用収益が移る
工事	移転補償、建物移転、道路・公園等の整備
換地処分	公告により権利が確定する
登記	施行者が一括して申請
清算金	徴収・交付

換地処分の効果

換地処分の公告があった日の翌日から、換地は従前の宅地とみなされます。従前地に存した権利は、換地の上に移ります。

保留地は、この日に施行者が取得します。清算金の額も確定します。

建築等の制限（76条）

施行者

施行者	特徴
個人施行者	宅地の所有者・借地権者が1人または数人共同で
土地区画整理組合	7人以上共同して設立。3分の2以上の同意で設立認可を申請
区画整理会社	一定割合以上の地権者が議決権を持つ株式会社
地方公共団体	都道府県、市町村
国土交通大臣	国の利害に重大な関係がある場合
UR都市機構・地方住宅供給公社	大規模事業

実務で関わる場面

施行地区内の物件を扱うとき

確認すべきことが、通常の取引より多くなります。

• 事業の段階　事業計画決定前／決定後／仮換地指定後／換地処分後
• 仮換地の位置と地積　従前地とは別。仮換地図で確認する
• 使用収益開始の時期　指定されても、工事の関係で開始が後になることがある
• 減歩率　従前地に対してどれだけ減るか
• 清算金の見込み　徴収か交付か、概算額
• 賦課金　組合施行の場合、徴収の見込みがあるか
• 76条の許可　建築等を予定しているなら、許可が要る

登記の扱い

仮換地指定中の土地の売買では、登記の対象は従前地です。登記簿には従前地の地番・地積が記載されており、仮換地の情報は登記簿に現れません。

物件の表示をどう書くかは、実務上の工夫が要ります。従前地の表示に加えて、仮換地の街区・画地番号と地積を併記するのが一般的です。

換地処分後は、施行者が一括して登記を申請します。この間、個別の登記が制限される期間があります。決済の時期を計画する際は、施行者に確認してください。

建物の移転

従前地に建物がある場合、仮換地への移転が必要になります。移転の方法（曳家、再築）と補償の内容は、施行者との協議によります。

移転時期は事業の工程に従うため、所有者の都合で自由に決められません。売買のスケジュールに影響します。

再開発事業との違い

	土地区画整理事業	市街地再開発事業
対象	土地を整形して配り直す	土地と建物を、ビルの床の権利に変換する
結果	整形された土地を取得	ビルの床（区分所有）を取得
負担の形	減歩	権利床の縮小
事業費の財源	保留地処分金	保留床処分金
向く場面	面的な基盤整備、郊外の宅地開発	高度利用、駅前の建替え

どちらも余剰を生んで売り、その代金で事業費を賄うという構造は共通です。土地で余剰を作るのが区画整理、床で作るのが再開発、と捉えると理解しやすくなります。

まとめ

• 仮換地は原則としてそのまま換地になる。元の土地には戻らない。
• 所有権は従前地に残り、使用収益権が仮換地に移る。登記簿には仮換地の情報が現れない。
• 減歩は公共減歩と保留地減歩の二種類。合わせた率が地権者の負担になる。
• 清算金と賦課金という金銭負担が生じうる。誰が負担するかを契約で決めておく。
• 施行地区内の建築等には76条の許可が要る。知らずに着工すると是正の対象になる。