区画形質の変更 ── どこからが開発行為か
- 開発行為かどうかは、「建築の目的があるか」と「区画形質を変更するか」の二つで決まる
- 区画の変更は公共施設の新設・廃止・付替えを指す。分筆や合筆だけでは当たらない
- 形の変更は切土・盛土。何センチから該当するかは自治体の運用で決まる
- 該当しないと判断できても、農地転用・盛土規制法・道路の手続きは別に残る
開発許可が要るかどうかを調べるとき、多くの方が面積から入られます。市街化区域なら1,000平方メートル、市街化調整区域なら規模を問わず——という、あの基準です。
しかし面積の前に、越えなければならない関門があります。その工事が、そもそも「開発行為」に当たるのかということです。
ここを飛ばすと、要らない許可を取りに行くことになるか、要る許可を取らずに着工することになります。どちらも、後から取り返しがつきにくい間違いです。
開発行為は、二つの条件の掛け算
都市計画法4条12項は、開発行為を「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更」と定義しています。
短い一文ですが、条件が二つ入っています。
- 目的 ── 建築物を建てる、または特定工作物をつくるためであること
- 行為 ── 土地の区画・形・質のいずれかを変更すること
両方そろって初めて開発行為です。片方だけなら、開発許可の話にはなりません。
造成をしても建てる予定がなければ開発行為ではありませんし、建てる予定があっても土地に手を加えないなら、やはり開発行為ではありません。
「特定工作物」も忘れない
建築物だけでなく、特定工作物のための造成も開発行為です。二種類あります。
| 内容 | |
|---|---|
| 第一種特定工作物 | コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵・処理施設など。規模を問わない |
| 第二種特定工作物 | ゴルフコース（規模を問わない）、1ヘクタール以上の野球場・庭球場・遊園地・動物園・墓園など |
第二種のうちゴルフコースだけは面積の下限がありません。ここを見落とした相談を、これまで何度か受けています。
区画の変更 ── 分けただけでは当たらない
三つの「変更」のうち、最も誤解が多いのがこれです。
土地を二筆に分けた。登記上の区画が変わった。だから区画の変更にあたる——という理解は、誤りです。
ここでいう区画とは、登記や権利の区画ではなく、現実の土地の使われ方の区画を指します。判断の目印になるのは、道路・水路・公園といった公共施設に手を加えるかどうかです。
したがって、区画の変更にあたるのは次のような場合です。
- 宅地の中に新しく道路を通す
- 既存の水路や里道を付け替える、または廃止する
- 敷地を分けるために新設した道を、そのまま通路として使う
逆に、既存の道路に接した土地を分筆して二区画で売る、というだけであれば、区画の変更にはあたりません。ただしこの場合も、それぞれの区画が接道義務を満たすかは別に確かめる必要があります。開発許可が要らないことと、建てられることは、同じではありません。
形の変更 ── 数値は自治体の運用で決まる
切土・盛土によって土地の形状を変えることです。ここは条文に数値がありません。どの程度から「変更」とみなすかは、許可権者が運用指針や開発許可の手引きで示しています。
高さ何十センチを超える切盛土、あるいは擁壁を新設する場合を目安とする自治体が多いのですが、この数値は自治体ごとに違います。数値を他所の資料から持ち込まず、その土地を管轄する窓口の手引きで確かめてください。
- 擁壁の新設・造り替え
- 敷地に高低差があるまま建てるつもりで、実際には整地している
- 既存の造成地でも、建物配置に合わせて土を動かしている
「もともと平らな宅地だから造成ではない」という説明を受けることがありますが、実際に土を動かすなら、その量と高さで判断されます。
質の変更 ── 宅地でない土地を宅地にする
農地、山林、原野といった宅地以外の土地を、建築物の敷地として使えるようにすることです。土を動かさなくても、質の変更にあたる場合があります。
実務上、この類型はほぼ必ず農地法とセットで出てきます。農地を宅地にするなら農地転用が要り、農業振興地域の農用地区域内なら、その前に農振除外が要ります。開発許可の話をしているつもりが、実際には農地の手続きのほうが時間を支配していた、というのはよくあることです。
建築の目的がない場合
青空駐車場、資材置場、太陽光発電設備の設置——これらは建築物を建てるわけではないので、原則として開発行為にはあたりません。
開発許可が要らないだけで、土地に手を加える以上、他の規制は生きています。
- 農地なら、農地転用（4条・5条）
- 盛土を伴うなら、盛土規制法の規制区域内かどうか
- 市街化調整区域なら、そもそもその用途で使えるか
- 管理棟やプレハブを置くなら、それは建築物にあたらないか
資材置場として造成し、後から建物を建てたことで、当初にさかのぼって開発行為と判断された事例があります。「いずれ建てる」つもりがあるなら、最初からそう申告するほうが安全です。
一体の開発とみなされるとき
面積要件を下回るように区域を切り分ければ、許可が要らなくなる——そう考えたくなる場面があります。1,200平方メートルの土地を、600平方メートルずつ二回に分けて造成すれば、どちらも1,000平方メートル未満になる、という発想です。
許可権者は、形式的な区域の切り方ではなく、実質的に一体の開発かどうかで判断します。
一体とみなされる方向に働く事情は、たとえば次のようなものです。
- 事業者が同一、または実質的に同一である
- 造成の時期が近接している
- 一方の造成で造った道路を、もう一方が使う
- 排水を同じ経路に流す
- 販売や広告が、ひとつの計画として行われている
後から一体と判断されると、無許可の開発行為ということになります。是正を求められ、場合によっては監督処分の対象にもなります。
逆に、時期も事業者も無関係な開発が、たまたま隣り合っただけであれば、一体とはされません。判断の分かれ目は「ひとつの計画といえるか」です。
段階的に開発する計画があるなら、隠すのではなく最初に全体像を示して相談するほうが、結局は早く進みます。全体を一体の開発として一度に許可を受け、工区を分けて施工する、という組み立て方もできます。
よくある三つの誤解
| 誤解 | 実際 |
|---|---|
| 分筆したから区画の変更だ | 権利の区画ではなく、公共施設に手を加えるかで判断する |
| 整地程度なら形の変更ではない | 高さと量による。数値は自治体の手引きで決まる |
| 駐車場だから何も要らない | 開発許可は不要でも、農地転用・盛土規制法・条例は残る |
いずれも、「開発許可が要らない」という結論だけが独り歩きして起きる誤解です。要らない理由を説明できるかどうかが、実務では問われます。
迷ったときは、事前相談で確かめる
ここまで見てきたとおり、開発行為にあたるかどうかの判断には、自治体の運用による幅があります。迷ったまま進めるのが、いちばん高くつきます。
事前相談に持っていくものは、多くありません。
| 内容 | |
|---|---|
| 位置がわかるもの | 公図の写しと住宅地図。地番を明示する |
| 現況がわかるもの | 現況の写真。高低差がある土地は、その断面がわかるように |
| やりたいこと | 用途、おおよその建物規模、造成の有無。図面でなくて構わない |
| 土地の素性 | 地目、区域区分、農振農用地かどうか |
この段階では、精密な図面はかえって邪魔になります。確かめたいのは「進めてよい方向かどうか」であって、設計の可否ではありません。
- 建築物または特定工作物を建てる目的があるか、確かめた
- ゴルフコースは規模を問わず特定工作物であることを確かめた
- 公共施設（道路・水路）に手を加えるか、確かめた
- 分筆だけでは区画の変更にあたらないことを理解している
- 切土・盛土の高さについて、管轄する自治体の手引きで数値を確かめた
- 擁壁の新設・造り替えがないか確かめた
- 宅地以外の地目なら、農地転用・農振除外の要否を確かめた
- 開発許可が不要でも、接道義務を満たすか確かめた
- 盛土規制法の規制区域内かどうか確かめた
- 将来建てる計画があるなら、その旨を事前相談で伝えた
- 判断の根拠を、口頭ではなく記録に残した
まとめ
- 開発行為は「建築の目的」と「区画形質の変更」の両方がそろって成立する
- 区画の変更は公共施設に手を加えること。分筆・合筆だけでは当たらない
- 形の変更の数値基準は条文になく、自治体の運用で決まる
- 質の変更は、ほぼ農地の手続きとセットで動く
- 開発許可が不要でも、農地転用・盛土規制法・接道の確認は残る