公的な土地価格 ── 四つを、どう使い分けるか

土地の価格を調べようとすると、複数の数字が出てきます。公示地価、基準地価、路線価、固定資産税評価額。

どれも公的に発表されるものですが、金額が違います。同じ土地なのに、なぜ違う数字になるのか。

それぞれ目的が違うからです。この記事では、四つの価格の関係と、使い分けを整理します。

四つを並べる

	公示地価	基準地価	相続税路線価	固定資産税評価額
実施	国土交通省 土地鑑定委員会	都道府県	国税庁	市町村
基準日	1月1日	7月1日	1月1日	1月1日
公表	3月	9月	7月	4月ごろ
主な目的	取引の指標 公共用地の取得	同左を補完	相続税・贈与税	固定資産税など
水準の目安	基準（100）	公示と同水準	8割程度	7割程度
見直し	毎年	毎年	毎年	原則3年ごと

なぜ四つもあるのか

公示地価と基準地価

この二つは、性格がよく似ています。

	公示地価	基準地価
根拠	地価公示法	国土利用計画法に基づく制度
地点の呼び方	標準地	基準地
対象区域	都市計画区域が中心	都市計画区域外も含む
鑑定	1地点につき複数の不動産鑑定士	1地点につき1名以上

都市計画区域外もカバーする

公示地価は都市計画区域を中心に設定されますが、基準地価は区域外にも地点があります。

山林や農地に近い地域を扱う場合、基準地価のほうが参考になることがあります。

相続税路線価

相続税・贈与税を計算するための価格です。道路に価格が付されており、その道路に接する土地を評価します。

	内容
単位	1平方メートルあたりの千円単位
水準	公示価格の8割程度を目安に設定
補正	奥行、間口、形状、角地などで補正する
路線価がない地域	倍率方式（固定資産税評価額に倍率を掛ける）

補正が必要になる

路線価をそのまま面積に掛けるだけでは、正確な評価になりません。

• 奥行価格補正　奥行が長すぎる、短すぎる土地
• 間口狭小補正　間口が狭い土地
• 不整形地補正　三角形、台形などの土地
• 側方路線影響加算　角地
• がけ地補正　傾斜がある土地

相続税の申告における評価は、税理士の業務です。この記事は税務の助言を目的としたものではありません。

固定資産税評価額

市町村が決定する価格で、複数の税の課税標準になります。

使われる税	備考
固定資産税	毎年
都市計画税	市街化区域内
不動産取得税	取得したとき
登録免許税	登記をするとき

登記や取得のときに効く

売買の場面では、登録免許税と不動産取得税の計算に直接使われます。

売買代金ではなく固定資産税評価額が基礎になるため、代金が高くても税額は評価額に応じた金額になります。

諸費用を見積もるときは、固定資産評価証明書で額を確認してください。

「路線価」は二つある

実勢価格との関係

四つの公的価格は、いずれも実際の取引価格そのものではありません。

	性質
公示地価・基準地価	特別の事情がない正常な価格として判定されたもの
成約価格	実際に取引が成立した価格
売り出し価格	広告に出ている価格。成約価格ではない

どこで調べるか

価格	調べ方
公示地価・基準地価	不動産情報ライブラリ。地図上で地点を探せる
相続税路線価	国税庁の路線価図・評価倍率表
固定資産税評価額	固定資産評価証明書（市町村）、納税通知書
成約価格	不動産情報ライブラリ、レインズ・マーケット・インフォメーション

固定資産評価証明書は、所有者本人か、正当な理由がある者しか取得できません。売買では、売主から取り寄せることになります。

使い分け

場面	使う価格
売買価格の妥当性を見る	公示地価・基準地価＋成約価格
相続の見通しを立てる	相続税路線価（判断は税理士へ）
取得時の諸費用を見積もる	固定資産税評価額
保有中の税負担を見る	固定資産税評価額
地域の傾向を見る	公示地価・基準地価の推移

推移で見る

一時点の価格より、その地点の数年分の推移のほうが、地域の状況を示します。

不動産情報ライブラリでは、同じ地点の過去の価格を確認できます。上がり続けているのか、下げ止まったのか、横ばいなのか。

注意すること

説明するとき

避けるべき言い方	適切な言い方
「路線価が○円なので、この価格は妥当です」	「路線価は相続税の評価用です。取引の目安は成約事例で確認しましょう」
「公示地価が上がっているので値上がりします」	「これまでの推移はこうです。今後は要因次第です」
「近くの標準地と同じ価格です」	「標準地の価格を基準に、この土地の条件で調整すると…」

まとめ

• 公的な価格は四つ。目的が違うため、水準も基準日も公表時期も違う。
• 課税用の価格が低めなのは意図的なもの。地価下落時に時価を超える課税を避けるため。
• 公示地価と基準地価は半年ずれる。合わせて見ると動きを早く捉えられる。
• 「路線価」には相続税路線価と固定資産税路線価がある。どちらか確認する。
• 地点の価格はその地点のもの。接道や形状が違えば、価格は違う。