完了検査と工事完了公告 ── 建てられるようになるまで

造成工事が終わりました。整地され、道路が入り、擁壁も立っている。ここから建物を建てられるまでに、まだいくつかの段階があります。

この区間を短く見積もると、引渡しの時期が狂います。実際には、測量と登記の作業が挟まるためです。

順序

段階	中身
① 工事完了の届出	工事が終わったことを許可権者に届け出る
② 完了検査	許可の内容どおりに施工されているかを現地で確認する
③ 検査済証の交付	技術基準に適合していることの証明
④ 工事完了公告	ここで37条の建築制限が解ける
⑤ 建築確認・着工	建物の工事に入れる

完了検査で見られるもの

検査は書類だけではありません。現地で、実際に測られます。

• 道路の幅員・勾配・舗装の構成
• 擁壁の高さ、位置、水抜き穴
• 排水施設の管径・勾配・桝の位置
• のり面の勾配と保護
• 公園・緑地の面積と位置
• 境界杭の設置

公共施設は、公告の日に移る

開発行為で新しく設置された道路、公園、水路などの公共施設は、原則として工事完了公告の日の翌日に、市町村の管理に属します。

これは、造った側が管理し続けなくてよくなる、ということです。ただし、そのためには前提があります。

公告までの間にできること

公告を待つ間、まったく動けないわけではありません。

• 建築確認の準備 ── 図面を整え、事前の相談を進めておく
• 分譲する場合の販売準備（ただし宅地建物取引業法上の広告開始時期の制限に注意）
• 上下水道の引込みの手配
• 近隣への完成の報告

建築確認そのものは、公告の後に受けるのが原則です。ここも工程表に正しく置いてください。

完了検査を通らないと、どうなるか

検査済証が交付されなければ、公告も出ません。公告が出なければ、建築の制限が解けないまま、土地だけがある状態が続きます。

この状態で土地を売ると、買主は建てられません。造成地の売買では、公告が出ているかどうかが決定的です。売る側も買う側も、ここを確かめずに契約しないことです。

公告の後に残ること

公告で建築の制限は解けますが、開発許可に関する制限がすべて消えるわけではありません。

• 42条 ── 予定建築物以外のものを建てるには、あらためて許可が要る
• 41条 ── 用途地域の定めがない土地で、建蔽率などの制限が付されている場合がある
• 公共施設の管理は移っても、宅地部分の擁壁やのり面は、所有者が維持する

「公告が出たので、あとは自由」ではありません。造成地を買うときは、その土地にどんな制限が付いているかを開発登録簿で確かめます。

指摘されやすいところ

完了検査での指摘は、いくつかの型に集まります。事前に潰せるものばかりです。

指摘	いつ手当てするか
排水の勾配が足りない	埋め戻す前。後からでは直せない
桝の位置が図面とずれている	設置時に図面と照合する
擁壁の水抜き穴が不足・詰まり	背面の埋戻し前に確認する
道路の幅員が部分的に足りない	縁石を据える前。舗装後の手直しは高い
境界杭がない・動いている	工事の前後で確認する。重機で飛ばすことが多い
公園の面積・施設が計画と違う	植栽や遊具まで図面どおりか
のり面の保護が未了	種子吹付けは、時期によって発芽を待つ

境界杭という、小さくない問題

造成工事では、重機が動きます。境界杭は、しばしば飛びます。

飛ばしたことに気づかないまま工事を終えると、完了検査で指摘されるだけでなく、隣地との境界そのものが分からなくなります。復元するには、また立会いが要ります。

• 着工前に、境界杭の位置と状態を写真に残す
• 工事中に保護する（養生、控え杭）
• 完了時に、あらためて確認する

分譲地では、区画ごとの境界杭も設置します。買主が最初に確かめるのが、この杭です。

公告が出るまでの、事務の段取り

完了検査に合格してから公告までの間に、事務の作業が挟まります。ここを工程表に書いていない現場が多いところです。

• 確定測量の成果の整理
• 公共施設用地の分筆登記
• 所有権移転登記（市町村への引渡し）
• 移管に伴う書類（引継書、施設の図面、管理の申し送り）

権利関係が単純であれば数週間ですが、共有地や相続未登記が絡むと、月単位で延びます。造成工事の着手と同時に、登記の段取りを始めておくべき理由です。

まとめ

• 造成が終わっても、工事完了公告が出るまで建物は建てられない
• 順序は、完了届 → 完了検査 → 検査済証 → 公告
• 公告の日の翌日に、新設の公共施設は市町村の管理に移る
• そのために分筆登記と所有権移転登記が必要で、造成と並行して段取りする
• 公告後も、42条・41条の制限が残ることがある