予定建築物以外を建てる ── 42条の許可と、41条の制限
- 開発許可を受けた区域では、予定建築物以外を建てるのに42条の許可が要る
- 用途地域が定められている区域では、この制限はかからない
- 制限の中身は開発登録簿で確かめる。登記記録には現れない
- 造成地を買うとき、予定建築物の用途は必ず見る
開発許可を受けて造成された土地は、工事完了公告が出れば建物を建てられます。ただし、何を建ててもよいわけではありません。
許可は「この用途の建物を建てるために造成する」という前提で出ています。その前提を変えるなら、手続きが要ります。それが都市計画法42条です。
42条は、何を制限しているか
42条は、開発許可を受けた開発区域内では、工事完了の公告があった後、予定建築物等以外の建築物を新築し、改築し、または用途を変更してはならないと定めています。
例外は二つです。
- 知事等が許可したとき ── これが42条の許可
- その区域に用途地域等が定められているとき ── 用途のルールが別にあるので、42条の出番がない
後者が重要です。市街化区域の造成地では、用途地域が定められているのが通常なので、42条の制限は基本的にかかりません。問題になるのは、主に市街化調整区域です。
どういう場面で出てくるか
| 場面 | 考え方 |
|---|---|
| 戸建住宅の造成地に共同住宅を建てる | 用途が違う。42条の許可が要る |
| 住宅を店舗に用途変更する | 用途変更も制限の対象 |
| 工場の敷地に事務所を増築する | 予定建築物の範囲に入るかによる |
| 同じ用途で建て替える | 予定建築物のままなら、42条の許可は不要 |
| 用途地域が定められた区域内 | 42条の制限はかからない |
開発登録簿の予定建築物の欄に、どう書かれているか。「専用住宅」と「住宅」では、後の解釈が変わることがあります。
兼用住宅（住宅の一部を店舗にするもの）が予定建築物の範囲に入るかどうかは、記載と、許可権者の運用によります。自己判断せず、登録簿の写しを持って窓口で確かめてください。
42条と43条を取り違えない
市街化調整区域で建てる話には、二つの条文が出てきます。分かれ目は、その土地が過去に開発許可を受けているかどうかです。
| 土地の素性 | 根拠条文 |
|---|---|
| 開発許可を受けた区域内 | 42条（予定建築物以外の制限） |
| 開発許可を受けていない | 43条（建築許可） |
確かめる先は開発登録簿です。ここを見ずに条文を選ぶと、申請そのものが受け付けられません。
許可を得られるとは限らない
42条の許可を求めるとき、審査されるのは「変わった用途でも、この造成で足りるか」です。
たとえば戸建住宅の造成地に共同住宅を建てるなら、次が変わります。
- 排水の量 ── 汚水も雨水も増える
- 交通量と、道路への負荷
- 駐車場の必要台数
- 公園・緑地の必要面積
当初の造成が新しい用途に耐えられなければ、許可は下りません。そのときは、造成をやり直すか、計画を戻すかになります。
造成地を買うときに見るもの
市街化調整区域の造成地が、周辺より安く出ていることがあります。理由のひとつが、この制限です。
- 予定建築物の用途 ── 自分がやりたいことと一致するか
- 工事完了公告の有無 ── 出ていなければ、そもそも建てられない
- 41条の制限 ── 用途地域の定めがない土地で、建蔽率・高さ等の制限が付されていることがある
- 開発区域の範囲 ── 買う土地が区域の内か外か
この四点は、開発登録簿を見れば分かります。重要事項説明の場面でも問われる部分です。
41条という、もうひとつの制限
42条とあわせて確かめておきたいのが41条です。
用途地域の定めがない土地について開発許可をする場合、許可権者は建蔽率、建築物の高さ、壁面の位置などの制限を定めることができます。
この制限が付いていると、建築基準法上は建てられる規模でも、都市計画法の側で制限を受けます。
これも開発登録簿に記載されます。建築の計画を立てる前に、確かめておく項目です。
手続きの進め方
- ① 開発登録簿を閲覧し、予定建築物・公告・41条の制限を確かめる
- ② 用途地域が定められた区域かどうかを確かめる（定められていれば42条の制限はかからない）
- ③ 変更後の用途で、当初の造成が足りるかを検討する
- ④ 窓口に相談し、必要な資料を確かめる
- ⑤ 42条の許可を申請する
③が実質的な山場です。排水と道路が持たなければ、書類を整えても通りません。
- 開発登録簿で、予定建築物の用途を確かめた
- 工事完了公告が出ているか確かめた
- 41条による制限が付いていないか確かめた
- その区域に用途地域が定められているか確かめた
- 42条か43条か、根拠条文を特定した
- 変更後の用途で、排水の量が増えないか検討した
- 道路と駐車場が足りるか検討した
- 公園・緑地の必要面積が変わらないか確かめた
- 建て替えなら、予定建築物の範囲に収まるか確かめた
- 売買の前に、この制限を買主に説明した
市街化区域では、こうはならない
ここまで見てきた制限は、用途地域が定められた区域では働きません。市街化区域の造成地を買うときに、42条の話が出てこないのはそのためです。
市街化区域では、何を建ててよいかは用途地域が決めています。第一種低層住居専用地域なら、そこで建てられるものは建築基準法の別表で決まっている。都市計画法が重ねて制限する必要がありません。
- 市街化区域 ── 用途地域が用途を決める。42条は原則としてかからない
- 市街化調整区域 ── 用途地域が定められていないことが多い。42条と41条が働く
- 非線引き区域 ── 用途地域の有無による
つまり、用途地域という物差しが無いところで、その代わりに働く仕組みだと理解しておくと、条文の位置づけが見えます。
調べる順序
造成地を扱うときは、次の順で確かめると迷いません。
- ① 区域区分（市街化区域か、調整区域か）
- ② 用途地域の有無
- ③ 開発登録簿（許可の有無、予定建築物、公告、41条の制限）
- ④ やりたいことが、予定建築物の範囲に入るか
②で用途地域があれば、42条の心配は消えます。無ければ、③と④を丁寧に見ます。この順序だけで、確かめる手間がかなり減ります。
まとめ
- 開発許可を受けた区域では、予定建築物以外を建てるのに42条の許可が要る
- 用途地域が定められている区域では、この制限はかからない
- 42条か43条かは、過去に開発許可を受けたかどうかで決まる
- 許可の可否は、変更後の用途に当初の造成が耐えられるかで決まる
- 予定建築物・公告・41条の制限は、開発登録簿で確かめられる